Cassazione Civile, Ordinanza n. 16892/2025 del 24/06/2025

Esito

La controversia

La proprietaria di una unità immobiliare condominiale ha impugnato la deliberazione assembleare di approvazione dei rendiconti 2012-2014, sostenendo che il rendiconto fosse viziato perché erano state addebitate alla sua posizione spese per il risarcimento dei danni a appartamenti dell’ultimo piano senza adeguati documenti giustificativi e senza un previo accertamento giudiziale della sua responsabilità; ha inoltre dedotto che l’assemblea avrebbe ecceduto le proprie competenze ripartendo quelle spese in violazione dei criteri legali di riparto e che l’amministratore non le avrebbe consentito l’accesso alla documentazione contabile. In cassazione ha denunciato, con un primo motivo, la violazione degli artt. 1135, 1137 e 1123 c.c. per asserito eccesso di potere e nullità della delibera; con un secondo motivo, la violazione degli artt. 1712, 1713, 1129 e 1130 c.c. per il preteso obbligo dell’amministratore di esibire i documenti giustificativi, deducendo anche motivazione apparente della sentenza d’appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la delibera impugnata non era nulla: la ripartizione concreta delle spese tra i condòmini rientra nelle attribuzioni dell’assemblea ed eventuali violazioni dei criteri legali di riparto danno luogo, di regola, a mera annullabilità da far valere nel termine di cui all’art. 1137 c.c.; nel caso concreto, inoltre, la spesa era stata già approvata con una precedente delibera del 2012, non più impugnabile per decadenza, e l’approvazione del rendiconto del 2015 aveva soltanto reso liquido un debito già sorto. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che il diritto di accesso alla documentazione condominiale presuppone una richiesta preventiva dell’interessata e che la Corte d’appello, con motivazione congrua, aveva accertato in fatto che la lettera inviata nel 2012 non conteneva una domanda di esibizione dei documenti, ma solo contestazioni sul criterio di riparto. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi dell’art. 13 d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1135 c.c.

  L'assemblea condominiale ha competenza a deliberare sulle spese e sulla loro ripartizione; l'eccezione di eccesso di potere non è fondata quando la delibera resta nell'ambito delle attribuzioni assembleari.

• art. 1137 c.c.

  Le deliberazioni condominiali annullabili devono essere impugnate entro il termine di decadenza; decorso tale termine, la delibera diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti. Solo le delibere nulle sono impugnabili in ogni tempo.

• art. 1123 c.c.

  Il criterio legale di riparto delle spese può essere derogato solo nei limiti consentiti; la violazione del criterio, se attiene alla concreta ripartizione, non comporta di regola nullità ma annullabilità.

• art. 1712 c.c.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno dell'obbligo di rendiconto e controllo del mandante; la Corte lo considera non decisivo rispetto ai principi già affermati sulla documentazione giustificativa.

• art. 1713 c.c.

  Richiamato in relazione agli obblighi del mandatario di rendiconto e di consegna della documentazione; la Corte ribadisce che l'adempimento richiede idonea prova documentale degli esborsi e della gestione.

• art. 1129 c.c.

  Come novellato, riconosce ai condòmini la facoltà di ottenere in qualsiasi tempo l'esibizione di registri e documenti contabili, purché l'esercizio del diritto non intralci l'amministrazione e sia provata la mancata consentita visione.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato insieme alle norme sulla gestione dell'amministratore; la Corte collega tali doveri alla tenuta e disponibilità della documentazione condominiale.

• art. 1130-bis c.c.

  Prevede il diritto dei condòmini di accedere ai documenti contabili in qualsiasi tempo, non solo in sede di approvazione del rendiconto, salvo il limite della correttezza e dell'assenza di intralcio all'amministrazione.

• art. 1175 c.c.

  Il diritto di accesso alla documentazione deve essere esercitato secondo correttezza e senza arrecare intralcio alla gestione condominiale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia condominiale, sono nulle solo le delibere che mancano degli elementi essenziali, hanno oggetto impossibile o illecito, oppure esorbitano radicalmente dalle attribuzioni dell'assemblea; le delibere che violano norme di legge o regolamento, ma restano nell'alveo delle attribuzioni assembleari, sono invece annullabili e soggette al termine decadenziale dell'art. 1137 c.c.
• La deliberazione che approva in concreto la ripartizione di una spesa tra i condòmini, senza modificare in via generale i criteri legali o convenzionali di riparto, rientra nelle competenze assembleari e, se viziata, è ordinariamente annullabile e non nulla.
• L'obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese sorge con la deliberazione assembleare che approva la spesa, mentre la successiva delibera di riparto ha funzione meramente liquidatoria di un debito già insorto.
• Il condomino che voglia far valere l'omessa esibizione della documentazione contabile deve allegare e dimostrare di avere previamente richiesto la visione dei documenti; in difetto di tale richiesta, non può imputarsi all'amministratore una violazione dell'obbligo di accesso.
• Il diritto di accesso ai documenti condominiali è esercitabile in qualsiasi tempo, ma deve essere compatibile con i doveri di correttezza e non deve tradursi in un intralcio all'amministrazione.

Come è indicizzato