Cassazione Civile, Ordinanza n. 30302/2022 del 14/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta dalla società proprietaria di un locale inserito in un edificio condominiale per ottenere la declaratoria di cessazione di validità ed efficacia di un vincolo di destinazione a portineria gravante sul bene di sua proprietà esclusiva, vincolo risalente a una convenzione del 1920. Il condominio ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento del vincolo di destinazione come vincolo di natura reale. La Corte d'appello aveva dichiarato la nullità della sentenza di primo grado e disposto la rimessione della causa al tribunale per l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, ritenendo che la lite incidesse sui diritti dei singoli partecipanti e che quindi vi fosse litisconsorzio necessario. Con il ricorso per cassazione la società ha denunciato, con due motivi, la violazione degli artt. 102 c.p.c. e 1131 c.c., nonché degli artt. 102 e 354 c.p.c., sostenendo: 1) che l'azione aveva natura personale e poteva essere validamente proposta e resistita nei confronti del condominio in persona dell'amministratore; 2) che non sussisteva un litisconsorzio necessario con tutti i condomini e che la Corte territoriale aveva erroneamente imposto la loro indicazione nominativa e la loro partecipazione al giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Torino e ha rinviato la causa alla medesima Corte, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia attenendosi al principio per cui, nelle liti aventi ad oggetto l'accertamento o la cessazione di un vincolo di destinazione gravante su un'unità immobiliare di proprietà esclusiva a vantaggio del condominio o dei condomini, l'amministratore del condominio è legittimato a stare in giudizio ai sensi dell'art. 1131 c.c., senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i singoli partecipanti. Il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 102 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la declaratoria di nullità per difetto di contraddittorio; la Corte ritiene non necessario il litisconsorzio con tutti i condomini nella fattispecie concreta

• art. 1131 c.c.

  qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio

  la legittimazione passiva dell'amministratore copre le azioni che tutelano i diritti sui beni comuni o gli interessi comuni dei condomini, ma non quelle che incidono sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli

• art. 354 c.p.c.

  la rimessione al primo giudice per integrazione del contraddittorio è ritenuta erronea perché il litisconsorzio necessario non sussiste

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato come rito camerale per la trattazione del ricorso

• art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c.

  richiamato in relazione alla definibilità del ricorso in camera di consiglio

• art. 1117, n. 2, c.c.

  menzionato per escludere che la lite richiedesse di stabilire se il bene fosse comune per destinazione ad alloggio del portiere

• art. 2697 c.c.

  non citato espressamente nel testo come norma applicata, ma la sentenza non affronta profili di riparto probatorio

Massime di principio

• L'amministratore di condominio può essere convenuto e resistere in giudizio nelle controversie che riguardano la tutela dei diritti e degli interessi comuni relativi alle parti comuni o all'edificio unitariamente considerato, senza che sia necessario evocare in giudizio tutti i condomini.
• Il litisconsorzio necessario con tutti i condomini sussiste solo quando la domanda incide direttamente sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli partecipanti, cioè quando si controverte di un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile che richiede una pronuncia comune nei confronti di tutti.
• Quando la lite ha ad oggetto l'accertamento dell'esistenza o della cessazione di un vincolo di destinazione su un bene di proprietà esclusiva, funzionale all'utilità del condominio o delle altre unità immobiliari, la controversia può essere trattata come lite attinente a interessi comuni e non richiede l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
• La domanda riconvenzionale del condominio non trasforma automaticamente la controversia in una causa che richiede la partecipazione di tutti i singoli partecipanti: occorre verificare se il thema decidendum implichi davvero un accertamento sulla titolarità comune del bene o sull'estensione del diritto dominicale dei singoli.

Come è indicizzato