Cassazione Civile, Ordinanza n. 21950/2025 del 30/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda con cui la proprietaria di un appartamento con terrazza a livello e vedute laterali e oblique ha chiesto di far accertare che alcuni interventi eseguiti sull'immobile del vicino le avessero leso il diritto di veduta, deducendo la violazione delle distanze dalle vedute e delle distanze legali. In fatto, gli interventi riguardavano la realizzazione o trasformazione di un manufatto sul piano alto e la modifica della falda del tetto del fabbricato contiguo/condominiale, con conseguente pretesa preclusione della veduta lato mare. Nei giudizi di merito la domanda è stata accolta e il convenuto è stato ritenuto passivamente legittimato, sul rilievo che il manufatto incidente sulla veduta fosse riferibile alla sua proprietà. In cassazione il convenuto ha dedotto, con i primi due motivi, violazione degli artt. 2697 c.c. e 1117 c.c. e vizi motivazionali, sostenendo di non essere il proprietario del solaio di copertura e che i lavori di rifacimento del tetto fossero stati eseguiti dal condominio; ha quindi contestato la propria legittimazione passiva e la ricostruzione delle prove documentali e tecniche. Con il terzo e il quarto motivo ha contestato l'applicazione dell'art. 907 c.c., sostenendo che la veduta della controparte fosse solo laterale e obliqua e che, comunque, l'unico ostacolo fosse il manufatto realizzato dall'amministrazione condominiale. La Suprema Corte ha qualificato la censura iniziale non come difetto di legittimazione passiva in senso stretto, ma come difetto di integrità del contraddittorio: poiché la modifica della falda del tetto incideva su un bene comune condominiale ex art. 1117 c.c. e la domanda mirava a un intervento di arretramento/ripristino che coinvolgeva anche il tetto, avrebbero dovuto partecipare al giudizio tutti i condomini quali litisconsorti necessari. Accertato quindi il vizio del contraddittorio già in primo grado, la Corte ha ritenuto assorbiti gli ulteriori motivi relativi alla disciplina delle vedute e alla motivazione della sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi, ha cassato la sentenza impugnata e ha dichiarato la nullità del giudizio di primo grado per difetto di integrità del contraddittorio. Il processo è stato rinviato al Tribunale di Torre Annunziata in diversa composizione, affinché integri il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini/litisconsorti necessari e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. La decisione di merito resa nei precedenti gradi non è stata quindi confermata, ma annullata per un vizio processuale originario.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente; la Corte non ne fonda la decisione nel merito, perché il ricorso viene accolto per un vizio processuale preliminare di contraddittorio.

• art. 1117 c.c.

  Il tetto e le sue componenti sono considerati presuntivamente parti comuni del condominio; se l'intervento lesivo riguarda anche tale bene, devono partecipare al giudizio tutti i condomini.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato nei motivi sulla motivazione; resta assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato nei motivi sulla motivazione; resta assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Richiamato nei motivi sulla valutazione delle prove; resta assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 102 c.p.c.

  La censura del ricorrente è letta sostanzialmente come denuncia di difetto di contraddittorio sul lato passivo; ove la domanda incida su un bene comune, tutti i contitolari devono essere evocati in giudizio.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  Consente alla Cassazione di rilevare il difetto di integrità del contraddittorio e di cassare con rinvio al primo giudice.

• art. 354 c.p.c.

  Prevede la rimessione al primo giudice in caso di nullità derivante da mancata integrazione del contraddittorio nei casi previsti.

• art. 907 c.c.

  È la norma sostanziale invocata sulla tutela delle vedute; la Corte però non decide nel merito della sua applicazione perché il motivo è assorbito dal vizio di contraddittorio.

• art. 873 c.c.

  Richiamato nelle difese di merito e ritenuto errore materiale della sentenza d'appello, che la Corte di merito aveva comunque ricondotto alla disciplina dell'art. 907 c.c.

Massime di principio

• Quando l'azione reale o la domanda di arretramento/ripristino riguarda anche un bene condominiale, il giudizio deve essere instaurato nei confronti di tutti i condomini, perché il bene comune non è scindibile pro quota ai fini della decisione e dell'esecuzione.
• In materia di condominio, la legittimazione passiva del singolo condomino non esclude la necessità di integrare il contraddittorio verso gli altri contitolari se la pretesa attorea incide su parti comuni dell'edificio.
• Il difetto di integrità del contraddittorio va valutato al momento della proposizione della domanda, sulla base del petitum e non dell'esito finale della lite.
• Se il vizio attiene al contraddittorio necessario, la Corte di cassazione può cassare la sentenza e rinviare al primo giudice per la rinnovazione del giudizio con integrazione delle parti necessarie; in tal caso restano assorbite le questioni di merito.
• Nei giudizi in tema di distanze e vedute, la domanda che comporti modificazioni della copertura o di altre componenti comuni dell'edificio impone di considerare il condominio come centro di imputazione dell'interesse sostanziale coinvolto.

Come è indicizzato