Sentenza del 17/04/2019 n. 708 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva qualificato la cessione, avvenuta il 20 marzo 2008, di porzioni di un complesso immobiliare con terreni circostanti come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del DPR 917/1986 (TUIR), assoggettando a IRPEF la relativa plusvalenza per gli anni 2007 e 2008. La contribuente sosteneva invece che l'oggetto della vendita fosse costituito da fabbricati esistenti, agibili, accatastati e produttivi di rendita, e non da un terreno edificabile. Deduceva inoltre che la qualificazione fiscale dovesse dipendere dalla natura oggettiva del bene trasferito, non dalle intenzioni dell'acquirente o dalla successiva demolizione e ricostruzione, chiedendo l'annullamento degli avvisi o, in subordine, la non imponibilità della plusvalenza per la provenienza ultr五ennale degli immobili.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello della contribuente e riformato la sentenza di primo grado, annullando gli effetti degli avvisi di accertamento fondati sulla qualificazione della vendita come cessione di terreno edificabile. Il giudice ha ritenuto che l'oggetto della compravendita fosse costituito da immobili già edificati, regolarmente censiti al catasto, e che la previsione contrattuale di demolizione e ricostruzione, anche con ampliamento della volumetria, non consentisse di riqualificare l'operazione come cessione di terreno edificabile. Le spese di giudizio sono state integralmente compensate in ragione dell'oscillazione della giurisprudenza sulla questione.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), DPR 917/1986 (TUIR)

  Redditi diversi derivanti dalle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La disposizione ha natura tassativa e si applica alle cessioni di terreni non ancora edificati suscettibili di utilizzazione edificatoria. Non può essere estesa fino a ricomprendere la cessione di edifici già esistenti, anche se destinati alla demolizione e alla successiva ricostruzione.

• Art. 68, DPR 917/1986 (TUIR)

  La contribuente ne ha contestato l'errata applicazione in relazione alla determinazione della plusvalenza, sostenendo che la vendita non riguardasse un terreno edificabile ma immobili già edificati.

• Art. 1362 cod. civ.

  Un precedente orientamento giurisprudenziale valorizzava l'effettiva intenzione delle parti e il comportamento successivo alla stipula per qualificare l'operazione. La decisione ha ritenuto invece preferibile l'orientamento più recente, fondato sulla natura oggettiva del bene ceduto e sui limiti dell'interpretazione estensiva delle norme tributarie.

• Articoli 3 e 53 della Costituzione

  Sono richiamati per sottolineare che il legislatore ha distinto, nell'esercizio della propria discrezionalità, il regime fiscale delle cessioni di edifici da quello delle cessioni di terreni edificabili; tale distinzione non può essere modificata mediante una riqualificazione amministrativa oltre i casi previsti dalla legge.

• Cassazione civile, sentenza n. 5090 del 29 gennaio 2019

  La sentenza stabilisce che edificato e non edificato sono categorie alternative; la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno sottostante, nemmeno quando l'edificio non esaurisca la capacità edificatoria del lotto o sia prevista la sua demolizione e ricostruzione con ampliamento.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, per distinguere la cessione di un edificio da quella di un terreno edificabile occorre guardare principalmente alla natura oggettiva del bene esistente al momento della vendita.
• La presenza di un fabbricato reale, agibile o comunque qualificabile come unità immobiliare e regolarmente censito al catasto costituisce un elemento forte a favore della qualificazione dell'operazione come cessione di edificio.
• La previsione contrattuale della demolizione del fabbricato, della ricostruzione o dell'ampliamento della volumetria non trasforma automaticamente la vendita in una cessione di terreno edificabile.
• La maggiore capacità edificatoria del lotto, la vendita a un costruttore e il progetto edilizio dell'acquirente possono avere rilievo economico, ma non bastano da soli a superare la qualificazione oggettiva del bene ceduto.
• Le norme che assoggettano a imposizione le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono tassative e non dovrebbero essere applicate estensivamente alle cessioni di immobili già edificati.
• In presenza di fabbricati meramente rudimentali, inesistenti o ridotti a ruderi privi di autonoma consistenza, la qualificazione potrebbe richiedere una valutazione diversa; la decisione riguarda fabbricati effettivi e regolarmente accatastati.