Cassazione Civile, Ordinanza n. 16371/2023 del 09/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da lavori edilizi eseguiti su un immobile costruito in aderenza a quello confinante. I proprietari vicini hanno agito chiedendo sia la riduzione in pristino sia il risarcimento dei danni, allegando: comparsa di crepe e distacchi di intonaco, sconfinamento del manufatto sul loro fondo e innalzamento dell’edificio della controparte. In primo grado la domanda di ripristino è stata rigettata e la sola domanda risarcitoria è stata accolta parzialmente; in appello, invece, è stata ordinata la demolizione/arretramento delle opere fino a 3 metri dal confine e riconosciuto un ulteriore risarcimento per violazione delle distanze legali. La società ricorrente ha impugnato deducendo, con il primo motivo, omesso esame/travisamento di fatti decisivi e violazione degli artt. 873 e 877 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse trascurato la comunione/aderenza del muro di confine e avesse erroneamente considerato nuova costruzione l’intero edificio anziché la sola sopraelevazione; ha inoltre sostenuto che, trattandosi di sopraelevazione in aderenza senza limiti urbanistici inderogabili, l’intervento fosse legittimo. Con il secondo motivo ha denunciato violazione dell’art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, poiché l’arretramento disposto avrebbe riguardato l’intero edificio mentre gli attori avrebbero contestato solo la porzione sopraelevata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso nei limiti indicati in motivazione, ritenendo che la sopraelevazione in aderenza, in base al quadro normativo applicabile e ai principi giurisprudenziali richiamati, non potesse essere automaticamente trattata come nuova costruzione soggetta alla distanza di 3 metri dal confine. Ha affermato che, quando due fabbricati sono in aderenza, la sopraelevazione sopra la verticale della costruzione preesistente è, in linea di principio, legittima ex art. 877 c.c., salvo specifici limiti urbanistici inderogabili, mancanza di autonomia statica o interferenza con vedute. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, affinché rivaluti la legittimità dell’opera alla luce dei principi enunciati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. Il secondo motivo è stato assorbito.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La ricorrente ha dedotto vizi di violazione di legge e omesso esame/travisamento di fatti decisivi; la Corte ha accolto la censura di diritto nei limiti della corretta sussunzione della fattispecie.

• art. 873 c.c.

  La distanza di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi opera per edifici non aderenti; non si applica automaticamente alle costruzioni in aderenza o sopraelevate in aderenza, salvo diversa disciplina urbanistica inderogabile.

• art. 877 c.c.

  Consente la costruzione in aderenza, senza oneri o formalità, anche in caso di sopraelevazione della costruzione preesistente.

• art. 907 c.c.

  La sopraelevazione in aderenza è impedita o limitata quando il vicino abbia acquisito il diritto di esercitare vedute dal muro sul confine, dovendosi rispettare l’altezza minima sotto la soglia delle vedute.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione è stata dedotta con riferimento all’arretramento dell’intero edificio, ma il motivo è rimasto assorbito dall’accoglimento della prima doglianza.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato solo per la trattazione in camera di consiglio e il deposito delle memorie illustrative.

Massime di principio

• Quando due fabbricati sono già in aderenza sul confine, la sopraelevazione realizzata sulla verticale della costruzione preesistente non integra, di regola, una nuova costruzione soggetta alla distanza codicistica di tre metri, purché non vi siano limiti urbanistici inderogabili contrari.
• Ai fini delle distanze legali, occorre distinguere tra l’intero edificio e la sola porzione sopraelevata: la legittimità dell’intervento va valutata con riguardo alla sola parte eccedente l’altezza originaria, non automaticamente all’intero manufatto.
• La violazione delle distanze non può essere affermata in modo astratto quando l’opera resta entro i confini del fondo e si pone in semplice aderenza; in tal caso l’eventuale tutela ripristinatoria va circoscritta alla quota o alla porzione effettivamente eccedente o sconfinante.
• La sopraelevazione in aderenza incontra limiti specifici solo in presenza di disciplina urbanistica inderogabile che imponga distanze dal confine, di mancanza di autonomia statica della nuova struttura o di diritti di veduta già acquisiti dal vicino.
• La corretta sussunzione della fattispecie edilizia nella disciplina delle distanze richiede di verificare prima la situazione preesistente del confine e dell’aderenza, poi l’effettiva incidenza dell’intervento sulla sagoma e sulla volumetria, infine l’esistenza di preclusioni normative o reali specifiche.

Come è indicizzato