Cassazione Civile, Ordinanza n. 25657/2026 del 21/09/2026

Esito

La controversia

Il condominio aveva convenuto l’appaltatore e il direttore dei lavori, deducendone la responsabilità ai sensi degli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c. per la cattiva esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, oggetto di un contratto di appalto del 14 agosto 2008. Il Tribunale, dopo consulenza tecnica d’ufficio, li aveva condannati in solido a pagare euro 32.108,00, oltre alle spese. I convenuti, rimasti contumaci in primo grado, avevano appellato congiuntamente, contestando la nullità della sentenza per omessa notifica della citazione, la responsabilità per i vizi, l’importo necessario alla loro eliminazione e la liquidazione delle competenze. La Corte d’appello di Salerno, con sentenza n. 1145/2021 depositata il 27 luglio 2021, aveva ridotto la somma dovuta a euro 21.381,14, ripartito tra le parti il costo della CTU e compensato integralmente le spese di appello. Aveva escluso dal risarcimento i danni relativi a balconi e ringhiere, ritenuti riferibili a proprietà esclusive e non azionabili dall’amministratore. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione degli artt. 1669 e 1130, primo comma, n. 4, c.c., perché l’amministratore sarebbe stato legittimato a chiedere anche il ristoro dei danni alle proprietà esclusive quando connessi ai vizi delle parti comuni e all’intervento conservativo unitario dell’edificio; (2) esclusione dell’IVA dai costi risarcibili di ripristino e vizio di motivazione sul punto; (3) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per l’integrale compensazione delle spese di primo e secondo grado. I resistenti hanno eccepito l’inammissibilità del primo motivo, sostenendo che investisse valutazioni di merito sulla gravità dei vizi.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo. Ha affermato che l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire per il risarcimento dei danni alle parti comuni, anche quando questi interessino di riflesso proprietà esclusive, se la domanda è funzionalmente connessa alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. La Corte d’appello aveva invece escluso la legittimazione in radice sulla base della natura esclusiva di alcuni beni, senza verificare tale collegamento; il rinvio dovrà riesaminare la questione nei limiti degli accertamenti di fatto già compiuti, senza che la Cassazione abbia qualificato i vizi o deciso sulla loro gravità. È stata respinta l’eccezione di inammissibilità del motivo, poiché la censura riguardava la corretta applicazione delle norme sulla legittimazione e non chiedeva una nuova valutazione della gravità dei difetti. Il secondo motivo, sull’IVA, e il terzo, sulle spese, sono stati dichiarati assorbiti. La regolazione delle spese dei gradi di merito deve essere nuovamente valutata dal giudice di rinvio; la Corte ha precisato che la reciproca soccombenza non può desumersi dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa, occorrendo una pluralità di domande contrapposte o l’accoglimento parziale di domande articolate in più capi autonomi. La sentenza è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese dei giudizi di merito, di legittimità e di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1130, n. 4, c.c.

  Il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1130 n. 4 cod. civ., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva ex art. 1131 c.c. in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora la domanda appaia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni.

  Il potere conservativo dell’amministratore fonda la sua legittimazione a promuovere le azioni risarcitorie connesse o conseguenti alla tutela delle parti comuni.

• art. 1131 c.c.

  Il potere rappresentativo che spetta all’amministratore del condominio a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. e che sul piano processuale si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela delle parti comuni dell’edificio comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria.

  La rappresentanza processuale dell’amministratore comprende le azioni risarcitorie rivolte a tutelare le parti comuni, nei limiti delle finalità conservative del fabbricato.

• art. 1669 c.c.

  Se ne deduce che l’amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporre l’azione prevista dall’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui i difetti riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno - Cass. Sez. 2, n. 2436/2018 per tutte - ma anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà.

  L’amministratore può agire ai sensi dell’art. 1669 c.c. quando i difetti coinvolgono l’edificio unitariamente considerato e possono incidere anche sulle unità private; la legittimazione non si estende invece ai danni autonomi alle proprietà esclusive, se non vi è mandato dei singoli condomini.

• art. 1667 c.c.

  Premesso che, in tema di appalto, sussiste la concorrenza delle garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c., in funzione del rafforzamento della tutela del committente, si osserva che, secondo la prospettazione del ricorrente, sorretta dal contenuto del contratto di appalto stipulato dall’amministratore del Condominio, l’intervento oggetto di causa aveva carattere omnicomprensivo e riguardava il complessivo ripristino manutentivo del fabbricato condominiale.

  Le garanzie per i vizi dell’opera e per i gravi difetti possono concorrere in materia di appalto, rafforzando la tutela del committente.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Resta fermo che, secondo il principio affermato da Cass., Sez. U, n. 32061/2022, la reciproca soccombenza non può essere desunta dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa azionata, occorrendo una pluralità di domande contrapposte o l’accoglimento parziale di domande articolate in più capi autonomi.

  La sola riduzione quantitativa dell’unica domanda non integra reciproca soccombenza idonea a giustificare la compensazione delle spese; occorrono domande contrapposte o più capi autonomi parzialmente accolti.

Massime di principio

• L’amministratore di condominio è autonomamente legittimato a promuovere azioni risarcitorie a tutela delle parti comuni, quando la domanda è connessa o conseguenziale alla conservazione dell’edificio.
• La legittimazione dell’amministratore può comprendere il risarcimento dei danni alle parti comuni che si riflettano sulle proprietà esclusive, quando i difetti e l’intervento riparatorio siano funzionalmente riferibili alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Non comprende invece le azioni per danni autonomi alle singole unità immobiliari, se manca il mandato dei rispettivi proprietari.
• In materia di appalto, le garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c. possono concorrere, in funzione del rafforzamento della tutela del committente.
• La reciproca soccombenza non può essere desunta dalla sola riduzione quantitativa dell’unica pretesa azionata; richiede domande contrapposte o l’accoglimento parziale di domande articolate in più capi autonomi.

Come è indicizzato