Cassazione Civile, Ordinanza n. 31836/2025 del 05/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da opere realizzate su un fondo sito in Valtorta e confinante con quello degli attori: una sopraelevazione dell'edificio esistente, la costruzione di un muro di contenimento in sostituzione di quello precedente e la realizzazione di una legnaia. I proprietari confinanti chiedevano la declaratoria di illegittimità delle opere per violazione delle distanze legali e la loro demolizione o rimozione; il convenuto resisteva e proponeva anche domanda di manleva nei confronti del progettista e direttore dei lavori, poi chiamato nel processo e costituitosi. Il Tribunale aveva accolto la domanda degli attori, ordinando l'arretramento della sopraelevazione, il ripristino del muro e la rimozione della legnaia, nonché accogliendo la manleva. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, qualificando il sopralzo come ristrutturazione e non nuova costruzione, ritenendo opponibile una convenzione tra danti causa come giustificazione dell'intervento, considerando il muro un muro di cinta non soggetto a distanze e ordinando per la legnaia solo la riduzione entro i limiti urbanistici. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza con quattro motivi: 1) errata qualificazione del sopralzo come ristrutturazione anziché nuova costruzione soggetta alle distanze; 2) illegittimo rilievo attribuito a una convenzione privata non trascritta e non opponibile al successore a titolo particolare, con violazione delle regole sulle distanze urbanistiche inderogabili; 3) errata qualificazione del muro come muro di cinta, senza verificare se fosse invece un muro di contenimento di terrapieno artificiale, quindi costruzione soggetta a distanze; 4) erronea scelta del solo ripristino/riduzione della legnaia invece della demolizione, trattandosi di abuso edilizio e comunque di manufatto da scrutinare alla luce della nozione civilistica di costruzione e delle distanze legali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e quattro i motivi. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Brescia, in diversa composizione, perché riesamini la controversia alla luce dei principi di diritto indicati: la sopraelevazione va considerata nuova costruzione; le distanze previste dalla normativa urbanistica locale non possono essere derogate da accordi tra privati; il muro va verificato in concreto per stabilire se sia davvero un muro di cinta oppure un muro di contenimento di terrapieno artificiale; la legnaia deve essere esaminata secondo la nozione civilistica di costruzione e, se in violazione delle distanze, va ordinato l'arretramento/ripristino secondo gli artt. 872 e seguenti c.c., con nuova regolazione anche delle spese.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La nozione di costruzione rilevante per le distanze legali è unitaria; le opere non completamente interrate con caratteri di solidità e immobilizzazione sono assoggettate alla disciplina delle distanze, e i regolamenti locali possono solo prevedere distanze maggiori, non derogare in senso peggiorativo o alterare la nozione codicistica.

• artt. 874, 875, 877 c.c.

  Sono richiamati come norme sulle distanze tra costruzioni e sui rapporti di prevenzione/aderenza, da applicare al sopralzo e alle altre opere contestate.

• art. 878 c.c.

  Il muro di cinta è escluso dal computo delle distanze solo se ha i requisiti tipici di mera demarcazione e separazione del fondo; non basta il dato dell'altezza media se in alcuni tratti il manufatto supera la soglia considerata dalla giurisprudenza o svolge funzione diversa.

• art. 2643 c.c.

  La convenzione privata richiamata in sentenza non può incidere, in assenza di trascrizione e dei presupposti di opponibilità, sulla disciplina delle distanze urbanistiche inderogabili nei confronti dell'acquirente/successore a titolo particolare.

• artt. 872 e ss. c.c.

  In caso di violazione delle distanze legali, il rimedio è quello dell'arretramento o del ripristino del manufatto secondo la disciplina civilistica sulle distanze.

• D.P.R. 380/2001

  È richiamato con riguardo alla legnaia e alla qualificazione/reattività dell'abuso edilizio, ma la Corte precisa che va comunque verificata la compatibilità del manufatto con la nozione civilistica di costruzione e con le distanze legali.

Massime di principio

• La sopraelevazione di un edificio, anche se di modesta entità o finalizzata a interventi energetici, integra nuova costruzione quando comporta un aumento di volumetria e di superficie d'ingombro, e deve quindi rispettare le distanze legali dal confine.
• Le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici locali in materia di distanze sono poste a tutela di interessi generali e non possono essere derogate da accordi convenzionali tra privati; una pattuizione tra danti causa non è di per sé opponibile al successore a titolo particolare se non ne ricorrono i presupposti di efficacia verso i terzi.
• Il muro di cinta, ai fini dell'esenzione dal computo delle distanze, è solo quello effettivamente destinato alla mera demarcazione del confine e separato da altre costruzioni; quando il manufatto svolge funzioni di contenimento o sostegno di terrapieni artificiali, esso può assumere rilevanza di costruzione e deve essere scrutinato alla luce delle distanze legali.
• La qualificazione di un'opera come manufatto accessorio o come costruzione non dipende dal nomen juris attribuito dal giudice o dalla normativa locale, ma dalla sua concreta conformazione materiale e funzionale secondo la nozione civilistica unitaria di costruzione.
• In presenza di violazione delle distanze legali, il giudice deve verificare la specifica conformazione del manufatto e, se del caso, adottare il rimedio civilistico dell'arretramento o del ripristino, non potendo eludere il controllo di legalità mediante una mera riduzione entro limiti urbanistici astratti.

Come è indicizzato