Cassazione Civile, Sentenza n. 20282/2023 del 14/07/2023

Esito

La controversia

Impugnazione in cassazione della sentenza della Corte d'appello di Lecce (sez. dist. Taranto) che aveva confermato la condanna del Condominio di via Acclavio 2 al pagamento di € 11.459,31, oltre interessi, in favore dell'ex amministratore Cosimo Sebastio per compensi non percepiti e somme anticipate. Il ricorrente, dichiaratosi condomino, articolava cinque motivi (nullità del procedimento, omesso esame di fatto decisivo, violazioni di norme processuali e codicistiche e questioni relative a obblighi e competenze dell'amministratore). Il resistente contestava la qualità di condomino del ricorrente (asserita donazione dell'unità al figlio nel 2005) e, più in generale, la legittimazione del singolo condomino ad impugnare autonomamente una sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore in relazione a crediti dell'ex amministratore derivanti dall'incarico.

La decisione

Il ricorso per cassazione è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha ritenuto che, trattandosi di controversia promossa da un terzo creditore (l'ex amministratore) per crediti nati dall'incarico collettivo (compensi e somme anticipate), la legittimazione ad agire e ad impugnare compete in via esclusiva all'amministratore nominato dall'assemblea (ex art. 1131 c.c.), non al singolo condomino. La Corte ha osservato che il potere del singolo condomino di agire o impugnare sussiste solo nelle controversie aventi ad oggetto diritti reali sulle parti comuni o azioni che incidono in modo immediato e diretto sui diritti pro quota dei condomini; la sentenza di condanna del condominio non decide la ripartizione tra i singoli condomini e, dunque, il singolo non può proporre autonomo ricorso per cassazione volto ad ottenere l'accertamento dell'insussistenza della propria quota di debito. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio in complessivi € 3.200,00 oltre accessori e all'eventuale ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• art. 1131 c.c.

  Attribuisce all'amministratore la rappresentanza del condominio per gli atti relativi alla conservazione e gestione delle parti comuni; la Corte ha ritenuto che, nelle controversie sui crediti dell'amministratore verso il condominio, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetti all'amministratore che ha rappresentato il condominio in giudizio.

• art. 1123 c.c.

  Stabilisce la ripartizione delle spese condominiali in ragione delle quote millesimali; la Corte lo ha richiamato per affermare che gli obblighi pro quota non sono diritti primari e che la sentenza che accerta l'obbligazione dell'intero condominio non decide la ripartizione tra i singoli condomini.

• art. 1709 e art. 1720 c.c. (ora art. 1129, commi 14 e 15 c.c.)

  Indicano i crediti dell'amministratore per compensi e per il rimborso delle somme anticipate nell'interesse del condominio; la Corte ha qualificato la controversia come vertente su obbligazioni nate dall'incarico di amministrazione, ossia obbligazioni collettive del condominio rappresentato dall'amministratore.

• art. 111 c.p.c.

  Disciplina la successione a titolo particolare nel corso del processo; la Corte l'ha menzionata nel distinguere i casi in cui il trasferimento dell'unità immobiliare in corso di causa possa far produrre effetti sul processo e sui soggetti coinvolti.

• art. 380-bis c.p.c. e art. 375, comma 1, n. 1 c.p.c.

  Norme processuali relative al procedimento di inammissibilità in Cassazione e alle modalità di definizione del ricorso; la Corte ha valutato l'inammissibilità del ricorso alla luce di tali disposizioni.

• art. 378 c.p.c.

  Consente al Pubblico Ministero di depositare memoria: il P.M. ha chiesto l'inammissibilità del ricorso con memoria ex art. 378.

• Cass. Sez. Unite n. 10934/2019

  Ribadisce l'autonomo potere del singolo condomino ad agire e resistere per la tutela dei diritti reali sulle parti comuni; la Corte l'ha richiamata per delimitare i casi in cui il condomino può impugnare (azioni reali o personali che incidono immediatamente sui diritti pro quota) e, per contrasto, escludere la legittimazione nel caso di controversie sui crediti dell'amministratore.

• Cass. Sez. Unite n. 9449/2016

  Stabilisce che la cessione della proprietà dell'unità immobiliare non comporta automaticamente la perdita della legittimazione dell'originario condomino per azioni relative a crediti o debiti pro quota; la Corte l'ha citata per distinguere la fattispecie ma ha ritenuto comunque che, nella specie, la legittimazione all'impugnazione della sentenza collettiva spettava all'amministratore.

• Cass. n. 5811/2022

  Ha ammesso la legittimazione del singolo condomino a proporre opposizione a precetto o opposizione tardiva al decreto ingiuntivo intimato al condominio; la Corte ha sottolineato però che tale principio non si traduce automaticamente in diritto del singolo a proporre ricorso per cassazione avverso sentenze pronunciate contro il condominio rappresentato dall'amministratore.

• Cass. n. 5117/2000 e Cass. n. 1959/2001

  Giurisprudenza che conferma che la sentenza che accerta l'obbligazione condominiale per l'intero non decide la ripartizione tra i condomini e che il singolo non può far valere in Cassazione un'autonoma pretesa di esclusione della propria quota; la Corte le ha richiamate a sostegno della decisione di inammissibilità.

Massime di principio

• Quando un terzo creditore agisce per crediti nati dall'incarico di amministrazione (compensi o rimborsi anticipati), la controversia riguarda l'interesse collettivo del condominio: la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta in via primaria all'amministratore che rappresenta il condominio.
• Il singolo condomino può agire o impugnare autonomamente solo se la lite concerne diritti reali sulle parti comuni o azioni che incidono in modo immediato e diretto sul suo diritto pro quota; controversie di natura collettiva non rientrano in questa tutela individuale.
• La sentenza che condanna il condominio nel suo complesso non determina la ripartizione delle quote fra condomini: per contestare la propria quota di debito il singolo, in genere, dovrà svolgere azioni adesive o successive vicende processuali, ma non può proporre autonomo ricorso per cassazione contro una decisione resa nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore.
• Se il ricorrente non è stato parte costituita nel grado di giudizio precedente (es. non costituito in appello), sussiste un concreto rischio di inammissibilità del ricorso per cassazione; è quindi fondamentale verificare la qualità processuale nei precedenti gradi prima di proporre impugnazioni straordinarie.
• In caso di trasferimento della proprietà dell'unità in corso di causa (successione a titolo particolare), va valutato se l'azione riguarda diritti reali o obbligazioni pro quota: la trasmissibilità e l'efficacia del provvedimento processuale possono variare e richiedono attento esame della disciplina sulla successione processuale.