Cassazione Civile, Sentenza n. 16197/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

La società Benetton Group S.r.l. aveva chiesto il rimborso dell'imposta di registro pari a €798.442,54 versata dal Comune per l'intera durata di una concessione d'uso di un immobile comunale, a seguito della risoluzione anticipata del contratto (rilevata nel 2021). L'Ufficio aveva rigettato l'istanza sostenendo che l'art. 17, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 (che prevede il rimborso delle imposte versate sull'intero corrispettivo in caso di risoluzione anticipata per le locazioni pluriennali) non sarebbe applicabile alle concessioni di beni demaniali di Enti territoriali e che l'art. 3, comma 16, del d.l. n. 95/2012 riguarda solo le concessioni del demanio dello Stato.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Amministrazione, confermando la decisione della Corte regionale favorevole a Benetton. La Corte ha ritenuto che, sotto il profilo fiscale e ai fini dell'imposta di registro, la concessione d'uso di beni demaniali (anche comunali) sia sostanzialmente equiparabile alla locazione di immobili urbani quando attribuisca il diritto di godimento del bene, e che pertanto operi il diritto al rimborso delle somme versate per annualità non maturate a seguito di risoluzione anticipata (ai sensi dell'art. 17, comma 3, d.P.R. 131/1986). La Corte ha anche precisato che l'art. 3, comma 16, del d.l. 95/2012 ha valore ricognitivo ma non esclude l'applicabilità della regola anche alle concessioni demaniali non statali; ha richiamato il principio costituzionale della capacità contributiva e la necessità di ancorare il prelievo fiscale alla realtà economica. Spese processuali compensate.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 17, comma 3

  Prevista originariamente per le locazioni pluriennali di immobili urbani: la Corte l'ha interpretata come applicabile anche alle concessioni demaniali (anche comunali) aventi contenuto funzionalmente equivalente alla locazione, riconoscendo il diritto al rimborso dell'imposta versata sull'intero corrispettivo per le annualità successive a quella in corso in caso di risoluzione anticipata.

• d.l. 6 luglio 2012, n. 95 - art. 3, comma 16

  Stabilisce espressamente l'applicazione dell'art. 17, comma 3, alle concessioni di beni immobili appartenenti al demanio dello Stato. La Corte l'ha considerata ricognitiva/esplicativa, non esclusiva: il richiamo legislativo alle concessioni statali non impedisce, per ragioni sistematiche e costituzionali, l'estensione dell'effetto rimborso anche alle concessioni di enti territoriali quando sussista equivalenza funzionale con la locazione.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 45

  Regola la determinazione della base imponibile per atti concernenti concessioni e rapporti con amministrazioni dello Stato. La Corte ha chiarito che l'art. 45 disciplina la base imponibile ma non esclude l'applicazione della disciplina speciale dell'art. 17 in materia di rimborso per risoluzione anticipata quando il rapporto abbia i connotati della locazione.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 43, lett. h)

  Individua la base imponibile per contratti diversi; la Corte ha rilevato che le disposizioni sull'imponibile non sopprimono la regola speciale di rimborso prevista dall'art. 17 per rapporti assimilabili alla locazione.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 36, comma 4

  Regola l'imposta nei contratti con diritto di recesso anticipato; la Corte l'ha usata per sostenere che la struttura normativa valorizza le sopravvenienze contrattuali (come il recesso) ai fini della tassazione e giustifica l'applicazione dell'art. 17 alle concessioni con recesso anticipato.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - art. 77

  Contiene le norme sul rimborso dell'imposta. Nella pratica la società ha agito ex art. 77 per ottenere la restituzione delle somme versate per annualità non maturate.

• Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986 - art. 5

  art. 5, parte prima della Tariffa

  Disciplina la tassazione per contratti di locazione, affitto e concessione di beni immobili; la Corte la cita per sottolineare l'equiparazione fiscale dell'uso derivante da concessione all'uso derivante da locazione.

• Costituzione - art. 53

  Principio della capacità contributiva: la Corte lo invoca per motivare un'interpretazione che impedisca il mantenimento di un prelievo fiscale su proventi non effettivamente maturati, giustificando il rimborso in caso di risoluzione anticipata.

• d.lgs. n. 123/2025 - art. 21

  Richiamato nella sentenza come conferma testuale dell'art. 17, comma 3 (menzionando il testo aggiornato); la Corte lo cita per evidenziare la persistenza della disciplina applicabile.

Massime di principio

• La concessione d'uso di un bene demaniale che attribuisce al concessionario il diritto di godimento può essere, ai fini dell'imposta di registro, assimilata alla locazione di un immobile urbano: in caso di risoluzione anticipata il contribuente che ha pagato l'imposta sull'intero corrispettivo ha diritto al rimborso per le annualità non maturate.
• L'esplicita previsione normativa che estende il rimborso alle concessioni del demanio statale (art. 3, co. 16, DL 95/2012) non impedisce, per principi sistematici e costituzionali (capacità contributiva), di riconoscere analoghi rimedi per concessioni demaniali di enti territoriali quando il rapporto ha natura funzionalmente equivalente alla locazione.
• Nella valutazione della tassazione e del diritto al rimborso bisogna privilegiare la sostanza economica del rapporto (contenuto del godimento del bene e conseguenze della risoluzione) rispetto alla mera qualificazione formale (etichetta 'concessione' vs 'locazione').
• Per ottenere il rimborso è importante documentare: registrazione del contratto, prova del versamento dell'imposta (modello F23), data certa di risoluzione/registrazione della risoluzione e l'ammontare delle annualità non maturate; l'azione va esperita ai sensi delle norme sul rimborso (art. 77 DPR 131/1986) e, se necessario, in giudizio.
• La giurisprudenza è articolata: vanno verificate eventuali distinzioni (ad es. concessioni demaniali per pubblici servizi possono avere diversa natura) e la concreta disciplina regolamentare del rapporto; pertanto, ogni analisi deve considerare la funzione pubblica del bene, le clausole contrattuali e la prassi amministrativa.
• In presenza di una clausola contrattuale che dispone il ri addebito delle imposte al concessionario, ciò costituisce prova rilevante per la richiesta di rimborso, ma non sostituisce la verifica del diritto al rimborso in base alla natura sostanziale del rapporto e alla data di risoluzione anticipata.