DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123

Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti

Il decreto legislativo approva un testo unico volto a riordinare in un corpus organico le disposizioni vigenti sull’imposta di registro e sugli altri tributi indiretti. Il decreto entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Ambito di applicazione dell’imposta

L’imposta di registro si applica agli atti soggetti a registrazione secondo le aliquote previste dalla tariffa allegata al testo unico, nonché agli atti presentati volontariamente per la registrazione.

Sono soggetti a registrazione:

• gli atti scritti indicati nella tariffa, formati nel territorio dello Stato;
• i contratti verbali individuati dalla disciplina speciale;
• determinate operazioni compiute da società ed enti esteri;
• gli atti formati all’estero relativi a immobili o aziende situati in Italia, quando comportano trasferimenti di proprietà o costituzione o trasferimento di diritti reali, anche di garanzia, oppure riguardano locazioni o affitti.

Sono soggetti a registrazione verbale, in particolare, i contratti di locazione o affitto di immobili italiani, comprese cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, nonché i contratti di trasferimento o affitto di aziende situate in Italia e gli atti relativi a diritti reali di godimento sulle stesse.

Operazioni di società ed enti esteri

Il testo disciplina la registrazione di operazioni connesse all’istituzione o al trasferimento in Italia della sede amministrativa, della sede legale, di sedi secondarie o dell’oggetto principale dell’impresa di società ed enti esteri, inclusi consorzi, associazioni e altre organizzazioni aventi attività commerciale o agricola.

La registrazione è prevista, tra l’altro, quando:

• il soggetto estero istituisce in Italia la sede dell’amministrazione o, in determinate ipotesi, la sede legale;
• la sede viene trasferita in Italia da uno Stato extra-UE o da altro Stato UE senza assolvimento dell’imposta prevista dalla direttiva 2008/7/CE;
• vengono istituite o trasferite in Italia sedi secondarie di soggetti privi di sede amministrativa e legale nell’Unione europea;
• vengono messi a disposizione capitali di investimento o di esercizio a favore di sedi secondarie italiane;
• viene trasferito in Italia l’oggetto principale dell’impresa in assenza dei presupposti di esclusione previsti dalla disciplina unionale.

Registrazione in termine fisso, in caso d’uso e volontaria

Gli atti indicati nella parte I della tariffa sono soggetti a registrazione in termine fisso; quelli indicati nella parte II sono registrati in caso d’uso.

Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d’uso quando tutte le disposizioni riguardano operazioni soggette a IVA, comprese alcune operazioni tra partecipanti a un gruppo IVA e altre operazioni per le quali l’imposta non è dovuta secondo il testo unico IVA. Sono previste specifiche esclusioni per determinate operazioni esenti o imponibili e per locazioni immobiliari esenti.

Il caso d’uso ricorre quando l’atto viene depositato presso cancellerie giudiziarie, amministrazioni dello Stato, enti pubblici territoriali o relativi organi di controllo per essere acquisito agli atti nell’ambito di attività amministrative, salvo che il deposito sia effettuato per adempiere un’obbligazione dell’amministrazione o sia imposto dalla legge o dal regolamento.

Gli atti indicati nella tabella allegata non devono essere registrati neppure in caso d’uso; se vengono comunque presentati, l’imposta è dovuta in misura fissa. Chiunque vi abbia interesse può chiedere in qualsiasi momento la registrazione volontaria, pagando l’imposta dovuta.

Uffici competenti e soggetti obbligati

Per gli atti pubblici, le scritture private autenticate e gli atti giudiziari è competente l’ufficio dell’Agenzia delle entrate nella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale obbligato alla registrazione. Gli altri atti possono essere registrati presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle entrate.

Sono obbligati alla richiesta di registrazione:

• le parti contraenti, per le scritture private non autenticate, i contratti verbali e gli atti formati all’estero;
• i rappresentanti di società o enti esteri per le operazioni soggette a registrazione;
• notai, ufficiali giudiziari, segretari e delegati della pubblica amministrazione e altri pubblici ufficiali per gli atti da essi formati, ricevuti o autenticati;
• cancellieri e segretari per i provvedimenti degli organi giurisdizionali;
• dipendenti dell’amministrazione finanziaria e appartenenti alla Guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio;
• agenti di affari in mediazione immobiliare iscritti nei registri previsti, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività.

Modalità di richiesta e documentazione

La richiesta di registrazione degli atti scritti è presentata tramite modello approvato dall’Agenzia delle entrate. Per gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono essere presentati l’atto e, ove richiesto, una copia conforme; per gli atti giudiziari viene presentato l’originale.

Gli atti possono essere presentati con modalità telematiche secondo le disposizioni dell’Agenzia delle entrate. Gli atti redatti in lingua straniera devono essere accompagnati da traduzione italiana eseguita e asseverata da un perito iscritto presso il tribunale, salvo i territori nei quali la legge consente l’uso della lingua straniera utilizzata.

La richiesta di registrazione comprende anche gli atti allegati, ma non comporta autonoma applicazione dell’imposta per documenti che costituiscono parte integrante dell’atto, frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie, documenti analoghi o atti non soggetti a registrazione.

Procedure telematiche e autoliquidazione

Per gli atti relativi a diritti sugli immobili, la registrazione, la trascrizione, l’iscrizione, l’annotazione nei registri immobiliari e la voltura catastale sono effettuate mediante procedure telematiche, secondo un’attivazione progressiva stabilita con decreto ministeriale.

Per gli atti interessati dalla procedura telematica, le richieste e le formalità sono presentate mediante modello unico informatico, trasmesso con la documentazione necessaria. Le formalità vengono eseguite previo pagamento dei tributi dovuti in base ad autoliquidazione. In caso di irregolare funzionamento del collegamento telematico, la trasmissione può essere sostituita dalla presentazione su supporto informatico, fermo l’obbligo di pagamento.

La disciplina attuativa può stabilire:

• l’estensione progressiva delle procedure telematiche;
• l’eventuale attribuzione di un codice unico immobiliare;
• il modello unico informatico e le specifiche tecniche di trasmissione;
• criteri uniformi di arrotondamento;
• modalità semplificate di presentazione e versamento.

Gli intermediari abilitati devono richiedere telematicamente la registrazione degli atti di trasferimento di partecipazioni previsti dalla legge e provvedere al contestuale pagamento telematico dell’imposta liquidata, secondo termini e modalità fissati dall’Agenzia delle entrate.

Controlli sull’autoliquidazione

Gli uffici verificano la correttezza dell’autoliquidazione e del versamento. Se dall’atto emerge una maggiore imposta dovuta, notificano un avviso di liquidazione, anche telematicamente, entro sessanta giorni dalla presentazione del modello unico informatico.

I soggetti obbligati devono effettuare il pagamento entro quindici giorni dalla notifica. Decorso tale termine, restano applicabili le sanzioni previste dalla disciplina richiamata e sono dovuti gli interessi moratori dalla scadenza dell’ultimo giorno utile per la richiesta di registrazione.

In caso di dolo o colpa grave nell’autoliquidazione, gli uffici segnalano le irregolarità agli organi di controllo competenti. Per i notai è ammessa la compensazione delle somme versate in eccesso con imposte dovute per atti successivi, senza possibilità di chiederne il rimborso all’amministrazione finanziaria.

Termini per la registrazione

La registrazione degli atti soggetti a termine fisso deve essere richiesta:

• entro trenta giorni dalla data dell’atto se formato in Italia;
• entro sessanta giorni se formato all’estero;
• entro sessanta giorni dalla pubblicazione per i decreti di trasferimento e gli atti ricevuti dai cancellieri;
• entro trenta giorni dalla pubblicazione o emanazione per gli altri provvedimenti giudiziari, con la decorrenza speciale prevista quando manchino gli elementi necessari;
• entro trenta giorni dall’iscrizione nel registro delle imprese e comunque non oltre sessanta giorni per le operazioni di società ed enti esteri.

Per gli atti formati in più giorni, il termine decorre dalla chiusura dell’atto; per le scritture private autenticate decorre dall’ultima autenticazione; per i contratti verbali decorre dall’inizio dell’esecuzione.

Per gli atti soggetti ad approvazione o omologazione, il termine decorre dalla comunicazione del relativo provvedimento. Per gli atti che diventano eseguibili dopo un intervallo stabilito dalla legge, il termine decorre dal momento in cui diventano eseguibili. I funzionari o cancellieri devono comunicare il provvedimento alle parti, ai notai o ai funzionari roganti entro cinque giorni dalla sua emanazione.

Contratti di locazione e affitto

Per i contratti di locazione e affitto di immobili, nonché per cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, le parti liquidano l’imposta e la versano entro trenta giorni. Entro lo stesso termine devono comunicare all’ufficio competente le cessioni, risoluzioni e proroghe.

Per i contratti pluriennali di locazione o sublocazione di immobili urbani, l’imposta può essere versata:

• sull’intero corrispettivo relativo alla durata del contratto;
• annualmente, sul canone di ciascun anno.

In caso di risoluzione anticipata, chi ha versato l’imposta sull’intera durata ha diritto al rimborso relativo alle annualità successive a quella in corso. L’imposta sulle annualità successive, comprese quelle derivanti da proroghe, deve essere versata entro trenta giorni.

Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’obbligo può essere assolto entro il mese di febbraio mediante denuncia relativa ai contratti in essere nell’anno precedente. La disciplina si applica anche alle concessioni di beni immobili demaniali, nei limiti previsti dal testo unico.

Registrazione d’ufficio

In mancanza della richiesta degli obbligati, l’amministrazione può procedere d’ufficio, previa riscossione dell’imposta, per atti conservati presso pubblici ufficiali o cancellerie, scritture private non autenticate depositate presso pubblici uffici o acquisite legittimamente dall’amministrazione finanziaria, contratti verbali e operazioni di società ed enti esteri risultanti da presunzioni qualificate, nonché atti per i quali sia intervenuta decadenza o che siano stati depositati in caso d’uso.

Per i contratti verbali di locazione, affitto, trasferimento o affitto d’azienda, l’esistenza può essere desunta da presunzioni gravi, precise e concordanti. È ammessa la prova contraria, ma non quella testimoniale.

Esecuzione ed effetti della registrazione

La registrazione viene eseguita, di regola, alla data della richiesta, previo pagamento dell’imposta liquidata. L’ufficio annota sull’atto o sulla denuncia la data e il numero di registrazione e rilascia quietanza, salvo registrazione a debito.

La registrazione:

• attesta l’esistenza dell’atto;
• attribuisce data certa nei confronti dei terzi secondo il codice civile;
• consente il rilascio di copie alle parti, agli aventi causa e ai soggetti nel cui interesse è stata eseguita.

L’Agenzia delle entrate conserva gli atti registrati, anche telematicamente, e dopo dieci anni li trasmette all’archivio notarile, con esclusione delle denunce di contratti verbali e dei modelli destinati alla distruzione.

Denuncia di eventi successivi

Devono essere denunciati entro trenta giorni, previa autoliquidazione e pagamento dell’imposta, l’avveramento di una condizione sospensiva, l’esecuzione dell’atto prima dell’avveramento della condizione e gli altri eventi che determinano un’ulteriore liquidazione.

Il termine è elevato a sessanta giorni quando l’evento dipende dalla nascita o dalla sopravvivenza di una persona.

Criteri di interpretazione e determinazione dell’imposta

L’imposta è applicata in base alla natura intrinseca e agli effetti giuridici dell’atto, anche se diversi dal titolo o dalla forma apparente, utilizzando gli elementi desumibili dall’atto e, salvo eccezioni, prescindendo da elementi extratestuali e atti collegati.

Quando un atto contiene più disposizioni:

• ciascuna disposizione autonoma è tassata separatamente;
• se le disposizioni derivano necessariamente l’una dall’altra, si applica l’imposta relativa alla disposizione più onerosa;
• non sono tassati autonomamente gli accolli contestuali e le quietanze riferite alle disposizioni contenute nello stesso atto.

L’enunciazione in un atto di disposizioni contenute in atti non registrati può comportare l’applicazione dell’imposta anche alle disposizioni enunciate, con le eccezioni previste per contratti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso i cui effetti siano cessati.

Se una disposizione riguarda beni o diritti soggetti ad aliquote diverse, si applica l’aliquota più elevata, salvo l’indicazione di corrispettivi distinti. Le pertinenze seguono il regime del bene principale. Per cessioni di aziende o rami d’azienda, le aliquote sono determinate in relazione alle diverse categorie di beni componenti, sulla base della ripartizione del corrispettivo indicata nell’atto o negli allegati.

Regole per specifiche tipologie di atti

Nei trasferimenti immobiliari, accessioni, frutti pendenti e pertinenze si presumono trasferiti insieme all’immobile, salvo esclusione espressa o prova di appartenenza o cessione da parte di terzi. Se entro tre anni la pertinenza risulta acquistata dall’acquirente dell’immobile, si applica l’aliquota dell’immobile, detraendo l’imposta già pagata.

Gli atti in parte onerosi e in parte gratuiti sono tassati per la parte onerosa, ferma l’applicazione dell’imposta sulle donazioni per la parte gratuita.

Per trasferimenti immobiliari o di partecipazioni sociali tra coniugi o parenti in linea retta, oltre determinate soglie e condizioni, opera una presunzione di liberalità quando il carico fiscale del trasferimento oneroso è inferiore a quello applicabile a un trasferimento gratuito. Le parti devono dichiarare il rapporto di coniugio o parentela; in mancanza, il trasferimento può essere considerato gratuito, salva prova contraria entro un anno.

Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono inizialmente tassati in misura fissa. Al verificarsi della condizione, o se l’atto produce effetti prima di essa, è dovuta la differenza d’imposta. La vendita con riserva di proprietà e le condizioni dipendenti dalla mera volontà dell’acquirente non sono considerate condizioni sospensive ai fini della disciplina.

La risoluzione contrattuale è tassata in misura fissa quando deriva da clausola o condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto o stipulata entro il secondo giorno non festivo successivo; negli altri casi l’imposta è determinata sulle prestazioni derivanti dalla risoluzione.

Le transazioni senza trasferimento di proprietà o diritti reali sono tassate sugli obblighi di pagamento derivanti, mentre in assenza di tali obblighi l’imposta è dovuta in misura fissa.

La ratifica, convalida o conferma è generalmente soggetta a imposta fissa, salvo che sia previsto un corrispettivo, nel qual caso possono applicarsi le aliquote dell’atto ratificato o quelle relative all’obbligazione o alla quietanza.

La cessione del contratto è tassata con l’aliquota propria del contratto ceduto. La dichiarazione di nomina è soggetta a imposta fissa se la facoltà deriva dalla legge o da una riserva espressa ed è esercitata entro tre giorni mediante atto idoneo; diversamente si applica l’imposta prevista per l’atto cui si riferisce.

Divisioni e corrispettivi determinabili successivamente

La divisione è considerata vendita per la parte assegnata a un condividente oltre il valore della quota spettante. I conguagli superiori al 5% della quota di diritto sono soggetti alle aliquote previste per i trasferimenti mobiliari e immobiliari secondo la composizione dei beni.

Se il corrispettivo di un contratto deve essere determinato successivamente, l’imposta è applicata sul valore dichiarato, con successivo conguaglio o rimborso da denunciare entro i termini previsti. Se il corrispettivo è variabile tra un minimo e un massimo, il valore dichiarato non può essere inferiore al minimo.

Per i contratti a tempo indeterminato l’imposta è determinata sulla durata dichiarata; se il rapporto prosegue oltre tale durata, deve essere presentata una nuova denuncia e versata l’imposta sulla maggiore durata. Regole analoghe valgono per proroghe tacite e per contratti con facoltà di recesso dopo un determinato periodo.

Atti giudiziari e invalidità dell’atto

Sono soggetti a imposta, anche se impugnati o ancora impugnabili, gli atti giudiziari civili che definiscono anche parzialmente il giudizio, i decreti ingiuntivi esecutivi, i provvedimenti che rendono esecutivi i lodi arbitrali e le sentenze che riconoscono efficacia a sentenze straniere. Eventuali conguagli o rimborsi dipendono dalla successiva sentenza passata in giudicato.

La nullità o annullabilità dell’atto non elimina l’obbligo di registrazione né quello di pagare l’imposta. L’imposta eccedente la misura fissa deve essere restituita quando l’atto viene dichiarato nullo o annullato, secondo le condizioni previste dalla disciplina applicabile.