Cassazione Civile, Ordinanza n. 20358/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo a una compravendita immobiliare del 28 febbraio 2014. L'Ufficio aveva rideterminato il valore del compendio venduto; la Commissione tributaria regionale, in parziale accoglimento dell'appello dell'Ufficio, aveva fissato il valore complessivo dell'immobile in euro 3.100.000, distinguendo tra immobili residenziali e commerciali. Le società venditrici hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che la CTR avesse omesso di considerare atti e documenti successivi alla data della vendita; 2) omesso esame di fatti decisivi, consistenti nella natura del bene come edificio terra-cielo e nella presenza di unità immobiliari locate, che avrebbero dovuto condurre a confermare il valore dichiarato; 3) illogicità e contraddittorietà della motivazione in relazione alla stima del fabbricato, specie quanto ai vincoli locativi e al raffronto con la valutazione UTE.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi. Ha affermato che le doglianze non investivano una violazione di legge in senso proprio, ma contestavano in realtà la valutazione delle prove e l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione coerente. Ha inoltre osservato che i fatti indicati come omessi erano stati in realtà esaminati dalla CTR, la quale aveva valorizzato le singole componenti del compendio e tenuto conto dell'alea estimale. Quanto alla denunciata illogicità, la motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta complessivamente adeguata e non affetta da contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna delle società ricorrenti alle spese e con attestazione della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La norma disciplina i criteri legali per la rettifica del valore venale dei beni oggetto di atto soggetto a imposta di registro; la sua violazione non ricorre quando il giudice di merito abbia correttamente applicato tali criteri e la censura miri, in realtà, a contestare la valutazione delle prove e la stima concreta.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge riguarda l'erronea ricognizione della fattispecie astratta e non può essere utilizzato per censurare la mera valutazione della fattispecie concreta o delle prove.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è configurabile solo per la pretermissione di fatti storici decisivi; non può essere usato per contestare profili valutativi o la diversa ponderazione delle risultanze istruttorie.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è censurabile solo nei casi di anomalia motivazionale radicale, come il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, tale da impedire il controllo sulla ratio decidendi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la denuncia di violazione di legge non può essere trasformata in una critica alla ricostruzione del fatto o alla valutazione del materiale probatorio compiuta dal giudice di merito.
• La rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro richiede l'applicazione dei criteri legali di stima, ma la concreta determinazione del valore è normalmente un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale nei ristretti confini consentiti.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo sussiste solo se il fatto storico sia stato realmente pretermesso e sia idoneo, da solo, a determinare un esito diverso della causa; non è configurabile quando il fatto sia stato considerato ma valutato in modo non condiviso dalla parte.
• La motivazione della sentenza è viziata in senso rilevante solo se presenta un'anomalia così grave da impedire la comprensione della ratio decidendi, non quando il giudice abbia comunque dato conto del percorso logico seguito nella valutazione estimativa.

Come è indicizzato