Cassazione Civile, Ordinanza n. 01247/2025 del 18/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 20 giugno 2012, avente ad oggetto un'unità immobiliare. I promittenti venditori avevano assunto, tra gli altri, l'impegno di estinguere il mutuo e cancellare l'ipoteca gravante sul bene entro il termine previsto per la stipula del definitivo. La promissaria acquirente aveva poi esercitato il recesso e richiesto la restituzione della caparra confirmatoria versata. La Corte d'appello aveva ritenuto illegittimo il recesso della promissaria acquirente, escludendo che il ritardo dei venditori integrasse un inadempimento grave e rilevando l'assenza di diffide o convocazioni notarili specifiche, nonché la brevità del tempo decorso. I promittenti venditori hanno quindi proposto ricorso per cassazione deducendo la falsa applicazione dell'art. 1385 c.c., sostenendo che, essendo la promissaria acquirente la parte inadempiente, essi avevano diritto a trattenere la caparra. Hanno inoltre censurato la decisione per avere la Corte territoriale attribuito rilievo a un'asserita impossibilità di esecuzione del contratto e per avere svolto considerazioni eccedenti il thema decidendum.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che, una volta esclusa la gravità dell'inadempimento dei promittenti venditori e quindi l'illegittimità del recesso della promissaria acquirente, la motivazione della sentenza impugnata fosse viziata anche da ultrapetizione e da illogicità manifesta, perché aveva dato ingresso a una valutazione sull'oggettiva impossibilità di attuazione del sinallagma non risultante dalla domanda. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, affinché verifichi la legittimità del recesso e, se del caso, la ritenzione della caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto ritenendo la caparra; nel caso concreto la Corte di cassazione richiama tale regola come parametro decisivo per stabilire chi sia legittimato a trattenere la caparra in presenza di recesso e inadempimento non grave della controparte.

• art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

  Viene richiamato il rito camerale accelerato e la decisione con partecipazione del consigliere delegato proponente, ritenuta non ostativa alla composizione del collegio alla luce delle Sezioni Unite.

• art. 51, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato solo per escludere che la partecipazione del consigliere delegato integri una causa di incompatibilità.

• art. 52 c.p.c.

  Richiamato solo in funzione dell'esclusione dell'incompatibilità del consigliere delegato proponente.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare con caparra confirmatoria, la legittimazione a recedere e a trattenere la caparra dipende dall'accertamento dell'inadempimento della controparte e dalla sua rilevanza, secondo la disciplina dell'art. 1385 c.c.
• Quando il giudice di merito esclude la gravità dell'inadempimento di una parte, non può poi fondare la decisione su presupposti diversi e non domandati, come un'asserita impossibilità sopravvenuta del sinallagma, pena ultrapetizione.
• L'accertamento della legittimità del recesso deve restare coerente con il thema decidendum e con le allegazioni delle parti, evitando inferenze fattuali non supportate dalla domanda o dalle difese ritualmente introdotte.
• Il ritardo nella stipula del definitivo, se non qualificato come essenziale o gravemente inadempiente, non basta da solo a giustificare automaticamente la risoluzione del preliminare o la perdita della caparra, occorrendo una verifica concreta dei presupposti legali.

Come è indicizzato