Cassazione Civile, Ordinanza n. 23005/2026 del 10/07/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda la domanda riconvenzionale proposta da una condomina, in origine in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, volta a ottenere un indennizzo o restituzione per l’utilizzo gratuito da parte del condominio dell’alloggio del portiere, immobile di cui ella deduceva la comproprietà per un decimo. La ricorrente sosteneva che il condominio avesse goduto senza titolo del bene, traendone un indebito arricchimento, e che il credito dovesse essere quantificato sul valore locativo dell’immobile, limitatamente alla sua quota di proprietà, tenendo conto però del risparmio di spesa da lei conseguito per effetto della ripartizione delle spese condominiali comprensive del servizio di portierato. Il motivo di ricorso denunciava violazione dell’art. 1123 c.c., in relazione all’art. 2041 c.c., e violazione dell’art. 384 c.p.c., sostenendo che il giudice di rinvio avesse erroneamente subordinato l’accoglimento della domanda alla prova dei millesimi di proprietà e delle tabelle condominiali, travisando il principio di diritto già enunciato dalla Cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il motivo di ricorso, ritenendo errata la decisione della Corte d’appello che aveva rigettato la domanda per difetto di prova circa i millesimi di proprietà e le tabelle condominiali. La Cassazione ha chiarito che il giudice di rinvio doveva invece verificare se vi fosse una posta attiva in favore della ricorrente nel rapporto dare/avere con il condominio, accertando il vantaggio economico derivante dall’uso gratuito dell’alloggio del portiere e detraendo il corrispondente risparmio di spesa ottenuto dalla condomina in relazione agli oneri condominiali. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  richiamato come criterio legale di ripartizione delle spese condominiali in proporzione ai millesimi di proprietà; non come automatica base di liquidazione dell’indennizzo, ma come parametro rilevante per considerare il risparmio di spesa del condomino

• art. 2041 c.c.

  richiamato come schema dell’arricchimento senza causa, utile a fondare la pretesa di indennizzo per il godimento gratuito dell’immobile da parte del condominio

• art. 384 c.p.c.

  richiamato per censurare il mancato rispetto, da parte del giudice di rinvio, del principio di diritto enunciato dalla Cassazione

• art. 1223 c.c.

  menzionato nel ragionamento della Corte come criterio per valutare il risparmio di spesa e il rapporto causale tra vantaggio e pregiudizio nel saldo dare/avere

Massime di principio

• Quando la Corte di cassazione annulla con rinvio una decisione, il giudice di rinvio è vincolato al principio di diritto enunciato e non può fondare il nuovo rigetto su un diverso presupposto incompatibile con la ratio della cassazione.
• In una pretesa di indennizzo per uso senza titolo di un bene comune o comunque in comunione, il giudice deve accertare il vantaggio economico effettivamente conseguito dal soggetto utilizzatore e il corrispondente saldo tra utilità ottenuta e spese risparmiate o sostenute dal creditore.
• La mancanza di documenti contabili o regolamentari può essere decisiva solo se quegli elementi siano davvero indispensabili alla quantificazione; non lo è quando il credito può essere ricostruito anche mediante criteri legali o attraverso un accertamento giudiziale del saldo economico.
• Il criterio legale di riparto delle spese condominiali non coincide necessariamente con il criterio di liquidazione del credito da indebito arricchimento, ma può incidere soltanto come dato di confronto per calcolare il risparmio di spesa correlato all’utilizzo del bene.

Come è indicizzato