Cassazione Civile, Ordinanza n. 18392/2022 del 08/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., deducendo anche l'inadempimento della controparte quanto ai lavori di ristrutturazione, alla conformità edilizia e urbanistica dell'immobile e alla liberazione da un'ipoteca. In via preliminare contestava la validità della diffida ad adempiere inviatagli dalla venditrice per difetto di sottoscrizione e per inosservanza del termine di cui all'art. 1454, comma 2, c.c. Chiedeva inoltre la riduzione del prezzo e l'autorizzazione a utilizzare la somma ancora dovuta per la cancellazione dell'ipoteca; in subordine domandava la risoluzione del preliminare, la restituzione di euro 40.000 versati e il risarcimento del danno. La venditrice resistette, chiese il rigetto delle domande e la ritenzione della caparra confirmatoria. Il Tribunale rigettò le domande dell'attore e la riconvenzionale della convenuta, condannando però quest'ultima alla restituzione di euro 40.000; la Corte d'appello confermò nel merito, modificando solo la regolazione delle spese. In cassazione la venditrice dedusse: 1) violazione degli artt. 1385 e 1454 c.c., sostenendo che il diritto di recesso non fosse più esercitabile dopo la risoluzione già prodottasi per effetto della diffida ad adempiere; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. per extrapetizione, perché i giudici di merito avrebbero qualificato la domanda in modo difforme da quanto effettivamente richiesto; 3) violazione dell'art. 111 Cost. per difetto di motivazione; 4) omesso esame di fatti decisivi. La censura centrale era che la venditrice aveva sempre chiesto, fin dall'inizio, il mero accertamento dell'inadempimento e dell'effetto risolutorio già prodotto dalla diffida, con conseguente ritenzione della caparra, senza proporre una domanda di recesso; pertanto la caparra doveva restare acquisita anche senza esercizio del recesso, essendo questo ormai superfluo e precluso dalla già avvenuta risoluzione di diritto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il secondo profilo del primo motivo per violazione dell'art. 112 c.p.c. e assorbiti gli altri motivi. Ha cassato la sentenza impugnata senza rinvio e, decidendo nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., ha dichiarato il diritto della promittente venditrice di vedersi restituire e ritenere la caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente. La Corte ha affermato che, quando la risoluzione del contratto sia già derivata dalla diffida ad adempiere e dall'inutile decorso del termine, il recesso non è più necessario né esercitabile; la parte non inadempiente che, fin dall'inizio, limiti la propria pretesa alla ritenzione della caparra deve abbinare tale domanda a una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio già verificatosi. La Corte ha quindi condannato il promissario acquirente alle spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come base della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita

• art. 1454 c.c.

  la diffida ad adempiere deve rispettare il termine legale; l'inutile decorso del termine produce la risoluzione di diritto del contratto

• art. 1385 c.c.

  la caparra confirmatoria può essere ritenuta dalla parte non inadempiente; la Corte interpreta il legame tra recesso e ritenzione della caparra come meramente contestuale/successivo e non come condizione esclusiva quando la risoluzione sia già avvenuta per diffida

• art. 1385 c.c.

  se la parte agisce per adempimento coattivo o risoluzione, il risarcimento segue le regole generali; la domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio già verificatosi non si colloca in questa alternativa

• art. 112 c.p.c.

  è violato quando il giudice attribuisce alla domanda una qualificazione diversa da quella effettivamente proposta, pronunciando oltre i limiti del petitum

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato quale vizio di carenza motivazionale dedotto nel ricorso

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  richiamato per il motivo di omesso esame di fatti decisivi

• art. 12 preleggi

  richiamato come criterio di interpretazione letterale e sistematica della legge

• art. 384, comma 1, c.p.c.

  consente di enunciare il principio di diritto

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  consente la decisione nel merito quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto

• Cass. SU 14 gennaio 2009, n. 553

  precedente di riferimento; il valore del precedente dipende dalla sua ratio decidendi e, nel caso concreto, non osta alla ritenzione della caparra quando la risoluzione è già stata ottenuta con diffida ad adempiere

Massime di principio

• Quando la risoluzione del contratto è già stata conseguita per effetto della diffida ad adempiere e dell'inutile decorso del termine, il recesso ex art. 1385 c.c. non è più necessario e resta definitivamente precluso.
• La ritenzione della caparra confirmatoria non è condizionata in modo esclusivo all'esercizio formale del recesso, se la parte non inadempiente ha già ottenuto lo scioglimento del contratto attraverso un diverso meccanismo risolutorio previsto dalla legge.
• La domanda di ritenzione della caparra, in una situazione di risoluzione già prodottasi ope legis, deve essere formulata come domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio, non come domanda di recesso.
• Il giudice viola l'art. 112 c.p.c. se trasforma la domanda proposta, attribuendole un diverso petitum o una diversa qualificazione incompatibile con quanto effettivamente richiesto dalla parte.
• Il precedente giurisprudenziale va letto alla luce della specifica ratio decidendi e del caso concreto che lo ha generato; non sono automaticamente trasferibili a fattispecie diverse i principi enunciati in un contesto processuale differente.

Come è indicizzato