Cassazione Civile, Sentenza n. 20428/2022 del 24/06/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'appello che aveva accolto l'appello di Perrone e qualificato come "nuova costruzione" l'intervento di demolizione e ricostruzione posto in essere dagli Arnao, ordinandone l'arretramento o, in alternativa, la demolizione, e liquidando un risarcimento. Gli Arnao contestano (i) la qualificazione dell'intervento come nuova costruzione ritenendolo invece mera ristrutturazione ai sensi della disciplina regionale siciliana (I.r. Sicilia n.71/1978) e dei regolamenti comunali, poiché la ricostruzione avrebbe mantenuto la stessa impronta a terra e avrebbe comportato solo un modesto incremento (sottotetto/volume tecnico); (ii) che l'aumento di altezza dichiarato dalla Corte d'appello non sarebbe adeguatamente provato; (iii) che, ai fini del computo delle distanze, ove si tratti di ricostruzione, le prescrizioni per le nuove costruzioni devono valere solo per le parti eccedenti le dimensioni originarie (quindi solo per il sottotetto) e non per l'intero fabbricato; (iv) la mancata considerazione della presunta illegittimità/estinzione della veduta dell'attore; (v) la pretesa pretestuosità delle doglianze avversarie ai fini della condanna alle spese.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati in parte i motivi degli Arnao. Ha confermato il principio secondo cui un intervento che comporti aumento di volumetria o modifica della sagoma (anche lieve, p.es. sopraelevazione o modifica del tetto che aumenti colmo e gronda) configura una "nuova costruzione" soggetta alla normativa sulle distanze. Ha perciò ritenuto corretta la qualificazione operata dalla Corte d'appello, dato l'accertamento (anche dalle fotografie e dalla consulenza) di un aumento di altezza di circa 0,70 m e di modifiche alla linea di colmo e di gronda. Tuttavia la Cassazione ha rilevato un vizio: la Corte d'appello non ha verificato se lo strumento urbanistico locale estenda le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni anche alle ricostruzioni; in mancanza di una norma espressa che tale estensione disponga, la disciplina delle distanze per i "nuovi edifici" opera soltanto con riferimento alle parti di fabbricato che eccedono le dimensioni dell'edificio originario. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata nel punto in cui ordinava l'arretramento o, in alternativa, la demolizione integrale dell'intero edificio: la Cassazione ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, per riesaminare la questione limitando l'ordine di ripristino alle parti eccedenti ovvero verificando l'esistenza di norme urbanistiche che estendano le prescrizioni alle ricostruzioni. Sulle altre censure (veduta, risarcimento, spese) la Cassazione ha ritenuto le questioni assorbite o non decisive per il motivo principale e ha rimandato alla Corte d'appello anche la decisione sulle spese.

Norme richiamate

• I.r. Sicilia n. 71 del 1978 (art. 20)

  I ricorrenti sostenevano che la legge regionale consentiva ristrutturazioni anche con modifiche di superficie e volumetria; la Cassazione ha ritenuto che la definizione regionale non può incidere sulla nozione codicistica di costruzione rilevante ai fini delle distanze e non può derogare al principio secondo cui un aumento volumetrico configura nuova costruzione.

• L. n. 457 del 1978 (art. 31, comma 1, lett. d)

  Richiamata nella distinzione tra ristrutturazione e ricostruzione/ristrutturazione: la ristrutturazione non può alterare le componenti essenziali dell'edificio se vuole mantenere la qualifica di semplice intervento interno.

• D.P.R. n. 380 del 2001 (art. 3, comma 1, lett. d)

  Riproduce la nozione normativa di interventi di ristrutturazione/ricostruzione; la Corte richiama che la ristrutturazione è limitata a interventi che non alterano muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura.

• D.P.R. n. 380 del 2001 (art. 2‑bis, comma 1‑ter)

  "in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti" (testo richiamato nella motivazione)

  La norma ammette che in demolizione e ricostruzione si possa ripristinare nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti e autorizza incentivi volumetrici anche con ampliamenti fuori sagoma, ma richiede comunque il rispetto delle distanze preesistenti. Non disciplina la questione se le prescrizioni per le nuove costruzioni si estendano automaticamente alle ricostruzioni salvo che lo strumento urbanistico non lo preveda espressamente.

• Codice civile (art. 873)

  Fornisce la nozione generale di costruzione rilevante ai fini delle distanze: qualsiasi opera non completamente interrata, solida e immobilizzata al suolo. Tale nozione è prevalente e non è modificabile dai regolamenti locali se non per stabilire distanze maggiori.

• Codice civile (art. 907 e art. 905)

  Distinte norme sulla tutela delle vedute (art. 907, 905): la Corte ha evidenziato che la tutela delle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) è istituto distinto dalla tutela delle vedute; l'eventuale illegittimità o estinzione della veduta dell'attore non esclude autonomamente la tutela in tema di distanze.

• D.M. n. 1444 del 1968 (art. 9)

  Riferimento tecnico per il computo delle distanze: la Corte ricorda che l'art. 9 e le norme tecniche applicabili riguardano i nuovi edifici e che l'applicabilità alle ricostruzioni è rimessa a norme locali espressamente estensive.

• L. n. 1150 del 1942 (art. 41‑sexies)

  Richiamata in dottrina/giurisprudenza come riferimento per la nozione di nuova costruzione anche in relazione alle modifiche volumetriche e alla loro incidenza sulle distanze.

Massime di principio

• La distinzione tra 'ristrutturazione' e 'nuova costruzione' è sostanziale: qualsiasi aumento di volumetria o modifica della sagoma (anche lieve sopraelevazione o modifica del tetto che incrementi colmo/gronda) può trasformare l'intervento in nuova costruzione soggetta alle norme sulle distanze.
• La qualificazione di 'volume tecnico' è restrittiva: è escluso dall'aumento volumetrico solo se si tratta di opera priva di autonomia funzionale destinata esclusivamente a contenere impianti; non è sufficiente la sola etichetta 'sottotetto' se l'intervento aumenta misurabilmente l'altezza (colmo/gronda).
• Le norme urbanistiche regionali o comunali non possono modificare la nozione codicistica di costruzione rilevante ai fini delle distanze, salvo che non introdurre espressamente prescrizioni più restrittive (distanze maggiori).
• In assenza di una norma espressa dello strumento urbanistico che estenda alle ricostruzioni le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni, le prescrizioni per i nuovi edifici si applicano soltanto alle parti del fabbricato che eccedono le dimensioni dell'edificio originario (es.: sopraelevazioni o ampliamenti), non all'intero corpo preesistente.
• La tutela del vicino per violazione delle distanze può comportare sia rimedio in forma specifica (arretramento/demolizione delle parti eccedenti) sia risarcimento: il danno derivante dalla limitazione del valore dell'immobile può considerarsi in re ipsa e liquidato equitativamente.
• Se si contesta la legittimità delle vedute (servitù), va distinto il rimedio diretto per veduta illegittima dalla domanda volta al ripristino delle distanze: la possibile abusività o estinzione della veduta non risolve automaticamente le questioni connesse alle distanze tra costruzioni.
• Il giudice deve valutare concretamente, con prova tecnica e documentale (CTU, fotografie), l'entità delle variazioni volumetriche e del profilo del tetto; la semplice asserzione non è sufficiente, ma giudizio di merito basato su accertamenti probatori è determinante e sindacabile in Cassazione solo per vizi di motivazione o omissione di verifica.
• La demolizione integrale non è automatica: l'illegittimità per distanza indebita può essere sanata con la riduzione delle sole parti eccedenti i limiti di legge, salvo diversa disciplina urbanistica che imponga altro.