Cassazione Civile, Sentenza n. 29193/2021 del 20/10/2021

Esito

La controversia

La locatrice reclamava dalla conduttrice (società La Dolce Vita) il pagamento di oneri accessori (spese di riscaldamento, acqua, luce, gas, pulizia scale) per complessivi nella prima fase pari a circa €1.240,06; la società convenuta contestava sia la legittimazione e la determinazione del credito sia i criteri di ripartizione millesimali. Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda per carenza di legittimazione e indeterminatezza del credito; il Tribunale di Verona, invece, accogliendo l'appello di Annamaria Zampieri, ritenne che il contratto e l'art. 9 della legge n. 392/1978 fossero fonte della pretesa, che la richiesta inviata via mail il 20/05/2015 facesse decorrere il termine di due mesi entro il quale la conduttrice avrebbe dovuto chiedere la rendicontazione e che il ritardo nella richiesta della rendicontazione (la società rispose il 16/10/2015) comportasse l'automatica mora della conduttrice; inoltre il Tribunale valutò equitativo il criterio di ripartizione applicato (quota millesimale) anche in assenza di condominio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società La Dolce Vita, confermando la sentenza del Tribunale di Verona che aveva condannato la società al pagamento della somma di €1.639,98 (al netto degli interessi) e alle spese di lite. La Corte ha ritenuto infondata la censura principale della ricorrente, precisando che il comma 3 dell'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 delimita il termine di due mesi entro il quale il conduttore può chiedere l'indicazione specifica delle spese e di conseguenza, ove mancasse tale richiesta, il conduttore decade dalla possibilità di sospendere o rifiutare il pagamento per tale motivo e si considera in mora. Per il giudizio di cassazione nulla da liquidare in favore dell'intimata, non essendosi difesa in questa sede; è altresì dato atto della sussistenza dei presupposti per eventuale versamento integrativo del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9

  comma 3 (termini per il pagamento degli oneri accessori e facoltà di richiesta della rendicontazione)

  La Corte interpreta il comma 3 come delimitativo del periodo (2 mesi) entro il quale il conduttore deve chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione; decorso tale termine senza istanza, il conduttore si considera in mora e non può sospendere o contestare il pagamento con la sola pretesa che mancasse la specifica indicazione.

• art. 2697 c.c. (onere della prova)

  Rilevato dalla ricorrente ma distinto dalla questione della decadenza: resta salvo l'onere probatorio in capo al locatore quando il credito venga effettivamente contestato in ordine all'an e al quantum; tuttavia il mancato esercizio tempestivo della facoltà di richiesta documentale nei termini produce effetti di mora del conduttore.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato come fatto del precedente giudizio di primo grado (condanna per responsabilità aggravata), ma la Corte di Cassazione non ha ritenuto decisiva la questione per il rigetto del ricorso attuale.

• decreto legge 28 ottobre 2020, n. 137, art. 23, comma 8-bis (conv. legge 18 dicembre 2020, n. 176)

  Norma procedurale che ha consentito alla Corte di procedere in Camera di consiglio senza trattazione orale, previa relazione del P.M.; la Corte ne ha dato conto ai fini della decisione.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater (introdotto dalla L. n.228/2012)

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento integrativo del contributo unificato da parte della ricorrente.

• art. 114 c.p.c., art. 1226 c.c., art. 1321 c.c., art. 1326 c.c., art. 1372 c.c.

  Norme richiamate dalla ricorrente in relazione a valutazioni probatorie, interpretazione dei contratti e validità del consenso; la Corte non ha ritenuto necessaria una disamina autonoma delle doglianze su questi articoli perché assorbite dalla decisione sul primo motivo (decadenza/termine biennale art. 9).

Massime di principio

• La richiesta di pagamento degli oneri accessori nauta il termine di due mesi entro il quale il conduttore può chiedere l'indicazione specifica delle spese e la visione dei giustificativi; decorso tale termine senza richiesta il conduttore si considera in mora e non può più sospendere o rifiutare il pagamento per la sola mancanza di dettagli.
• L'onere probatorio resta in capo al locatore quando il credito viene contestato in ordine all'an e al quantum, ma la mancata tempestiva richiesta documentale limita la possibilità del conduttore di sottrarsi al pagamento invocando soltanto la mancanza di indicazioni.
• I pagamenti effettuati in precedenti controversie non sono automaticamente interpretabili come accettazione del patto di ripartizione se effettuati con riserva o se è stata tempestivamente richiesta la rendicontazione; tuttavia l'inerzia del conduttore nel richiedere i dettagli nei termini può rendere inefficace tale riserva ai fini della sospensione del pagamento.
• Per evitare il rischio di decadenza è consigliabile che il conduttore che contesta oneri accessori chieda formalmente (e con prova di ricezione) l'indicazione delle singole voci e dei criteri di ripartizione entro due mesi dalla richiesta di pagamento, o in alternativa paghi con riserva e documenti la richiesta di rendiconto.
• La data di ricezione della richiesta di pagamento (anche se via email) fa decorrere il termine: pertanto cura nella conservazione delle comunicazioni e delle prove dei termini è determinante.