Cassazione Civile, Ordinanza n. 08749/2024 del 03/04/2024

Esito

La controversia

I promissari acquirenti avevano convenuto in giudizio la società promittente venditrice e una società di mediazione chiedendo, in via principale, la nullità del preliminare di vendita di un appartamento per impossibilità dell'oggetto, poiché l'immobile era privo della destinazione abitativa e gravato da una pratica di sanatoria e da un contenzioso amministrativo pendente; in subordine chiedevano la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della venditrice, con restituzione della caparra confirmatoria e risarcimento danni, nonché la restituzione della provvigione pagata al mediatore ritenuto abusivo. La Corte d'appello aveva riformato la decisione di primo grado, rigettando la risoluzione e disponendo la restituzione di quanto ricevuto in esecuzione della sentenza di primo grado. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti: 1) difetto sopravvenuto di capacità processuale e legittimazione della società estinta; 2) violazione delle norme sulla risoluzione per inadempimento e sull'interpretazione del contratto, per avere la Corte d'appello confuso la mancata verificazione della condizione risolutiva pattuita con l'esclusione dell'inadempimento della venditrice, nonostante il mancato rilascio dell'agibilità e la situazione urbanistica dell'immobile; 3) motivazione apparente e contraddittoria; 4) omesso esame del fatto decisivo della sospensione della pratica di mutuo per mancanza di documentazione urbanistica; 5) erronea regolazione delle spese di primo grado e duplicazione della condanna alla restituzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ma ha accolto il secondo; il terzo, quarto e quinto motivo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza d'appello è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, perché rivaluti la domanda di risoluzione del preliminare verificando autonomamente la gravità e l'imputabilità dell'inadempimento della promittente venditrice, senza limitarsi a trarre dalla mancata operatività della condizione risolutiva una automatica esclusione della risoluzione giudiziale. La Corte ha affermato che, se non si verifica l'evento futuro e incerto previsto come condizione risolutiva, il giudice deve comunque esaminare gli inadempimenti dedotti ai fini dell'art. 1453 c.c.; nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, occorre accertare se la mancanza del certificato di agibilità e le difformità urbanistiche integrino un inadempimento grave, un vizio sanabile o una vendita di aliud pro alio, tenendo conto della concreta sanabilità e della funzione economico-sociale del bene.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione del ricorso in camera di consiglio con memorie illustrative.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  base del motivo di ricorso per nullità della sentenza o del procedimento.

• art. 100 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di interesse ad agire della società estinta/successore.

• art. 372 c.p.c.

  richiamato per il deposito documentale relativo alla cancellazione della società.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  base del motivo di ricorso per violazione di legge in tema di risoluzione e interpretazione contrattuale.

• artt. 1453, 1460 e 1477, terzo comma, c.c.

  richiamati dai ricorrenti per contestare il rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento e la disciplina degli obblighi del venditore.

• art. 1362 c.c.

  richiamato in relazione all'interpretazione delle clausole del preliminare.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato per il dovere di motivazione della sentenza.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  base del motivo di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 1455 c.c.

  la Corte afferma che la risoluzione richiede la verifica della gravità dell'inadempimento sotto il profilo qualitativo e quantitativo.

• art. 1453 c.c.

  la mancata verificazione della condizione risolutiva non esclude l'esame della domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento.

• art. 287 c.p.c.

  richiamato nel quinto motivo sulla correzione/erronea statuizione delle spese.

Massime di principio

• Quando un contratto è sottoposto a condizione risolutiva e la condizione non si avvera, il giudice non può arrestarsi a tale dato per negare la risoluzione: deve comunque esaminare la domanda di risoluzione per inadempimento e verificare gravità e imputabilità della condotta dedotta.
• La condizione risolutiva e l'inadempimento contrattuale sono piani distinti: il mancato avveramento dell'evento condizionante esclude solo la risoluzione automatica per effetto della condizione, ma non impedisce la risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. se ricorrono i presupposti dell'inadempimento grave.
• Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità va valutata in concreto: può integrare vendita di aliud pro alio se le difformità urbanistiche sono insanabili, vizio contrattuale se sanabili, oppure mero inadempimento non grave se si tratta solo di ritardo nella pratica amministrativa.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento, il giudice deve accertare se le difformità urbanistiche incidano in modo significativo sulla funzione economico-sociale del bene e sulla concreta utilità perseguita dal promissario acquirente.
• La mera previsione contrattuale di un meccanismo risolutivo collegato all'esito di un procedimento amministrativo non esonera dall'esame delle ulteriori domande di risoluzione fondate su inadempimenti diversi e autonomi.

Come è indicizzato