Cassazione Civile, Ordinanza n. 18131/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'abbassamento del pavimento di un locale di proprietà esclusiva situato al piano seminterrato, mediante scavo del sottofondo, per ottenere maggiore altezza interna. Il condominio ha sostenuto che lo scavo avesse inciso su una porzione di suolo/sottosuolo comune, in violazione delle norme sulla comunione condominiale e dell'uso della cosa comune, chiedendo il ripristino della quota originaria del pavimento e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva accolto la domanda di ripristino e la corte d'appello aveva confermato. In cassazione le proprietarie hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 1102 c.c., sostenendo che si trattasse di un uso più intenso consentito della cosa comune, non di appropriazione; 2) violazione degli artt. 840, 1117 e 2697 c.c., perché il condominio non avrebbe provato che l'area scavata fosse suolo condominiale o sottosuolo comune; 3) omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la consulenza tecnica avesse escluso l'interessamento delle fondazioni e non avesse chiarito se fosse stato asportato terreno comune o solo materiale privato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione di merito. Ha ritenuto corretta la qualificazione del sottosuolo come parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., letta sistematicamente con l'art. 840 c.c., quando manchi un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva. Ha inoltre affermato che lo scavo con abbassamento del pavimento, comportando l'asportazione di una porzione del sottosuolo e l'alterazione dell'estensione/destinazione del bene comune, non integra un mero uso più intenso consentito ex art. 1102 c.c., ma una modifica della cosa comune incompatibile con il pari uso degli altri condomini. La Corte ha anche osservato che la corte territoriale aveva effettivamente valutato la consulenza tecnica d'ufficio, ritenendo accertato lo scavo di rilevante entità e la modifica del bene comune. Le ricorrenti sono state condannate in solido alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Il singolo condomino può servirsi della cosa comune anche in modo più intenso solo se non ne altera la destinazione e non impedisce il pari uso agli altri; lo scavo che comporti appropriazione di una porzione di sottosuolo non è un uso consentito ma una modifica incompatibile con tali limiti.

• art. 1117 c.c.

  Il suolo comune comprende, in mancanza di titolo contrario, non solo la superficie ma anche la parte di sottosuolo su cui poggia l'edificio; il sottosuolo è presunto comune se funzionalmente connesso al fabbricato.

• art. 840 c.c.

  La nozione di suolo ivi richiamata ha significato diverso e più ristretto rispetto a quello dell'art. 1117 c.c.; il combinato disposto dei due articoli consente di ricomprendere nel bene comune anche il sottosuolo dell'edificio.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito quale norma sulla disciplina delle innovazioni, nel contesto della contestazione dello scavo che incideva sulla cosa comune.

• art. 1122 c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito quale limite alle opere del singolo sulla proprietà esclusiva che possano recare danno alle parti comuni o pregiudicare la stabilità, il decoro o la sicurezza dell'edificio.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato in domanda a fondamento della richiesta risarcitoria per il danno derivante dall'intervento sul bene comune.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha escluso la violazione dell'onere della prova, ritenendo che l'accertamento sulla natura comune del sottosuolo e sulla concreta incidenza dello scavo fosse stato correttamente compiuto in fatto.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure sono state articolate come violazione di legge e omesso esame di un fatto decisivo, ma la Corte ha ritenuto infondati sia i profili di diritto sia quelli di vizio motivazionale.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  È stato applicato il raddoppio del contributo unificato, in conseguenza del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel condominio, il sottosuolo su cui poggia l'edificio è parte comune in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva, anche se non espressamente menzionato nell'elenco dell'art. 1117 c.c.
• Lo scavo in profondità del sottosuolo per ottenere maggiore altezza o nuovi volumi non costituisce un semplice uso più intenso della cosa comune, ma una modifica che sottrae porzioni del bene comune alla disponibilità degli altri condomini, salvo consenso di tutti o diverso titolo.
• Per escludere l'illegittimità dell'intervento del singolo condomino non basta invocare l'assenza di interessamento delle fondazioni: ciò che rileva è l'effettiva incidenza dello scavo sulla porzione comune e sulla sua destinazione funzionale.
• La verifica sulla natura comune del bene e sulla compatibilità dell'opera con l'art. 1102 c.c. richiede un accertamento concreto dello stato dei luoghi e dei rapporti strutturali e funzionali tra le componenti dell'edificio.
• Non è configurabile una violazione dell'art. 2697 c.c. quando il giudice di merito abbia effettivamente valutato gli elementi probatori e tratto da essi un accertamento di fatto sulla natura del bene e sulla portata dell'intervento.

Come è indicizzato