Cassazione Civile, Sentenza n. 13856/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., della delibera assembleare del Condominio La Rinascente approvata in seconda convocazione il 5 giugno 2015 (punti 4) e 5) dell'ordine del giorno). La questione centrale riguarda la correttezza del computo delle maggioranze richieste dall'art. 1136, comma 3, c.c.: la ricorrente deduce che la deliberazione non abbia raggiunto la maggioranza richiesta perché i condomini dissenzienti rappresentavano un valore millesimale complessivo superiore a quello dei votanti favorevoli. Sono state inoltre contestate l'ammissibilità degli interventi nel giudizio di tre condomini intervenuti e la liquidazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo del ricorso principale (errata interpretazione/aplicazione dell'art. 1136, comma 3, c.c.), ritenendo che la Corte d'appello di Messina avesse erroneamente ritenuto valida la delibera nonostante i dissenzienti rappresentassero 524,730 millesimi e i favorevoli solo 358,633 millesimi. Per effetto di tale accoglimento la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e la causa rinviata alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, per nuovo esame e per la nuova liquidazione delle spese (comprese quelle di cassazione). Il terzo motivo del ricorso principale (sull'ammissibilità degli interventi) è stato respinto; il primo e il quarto motivo del ricorso principale sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale proposto dal Condominio e dagli altri è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  "l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è poi valida 'se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio'"

  La Corte interpreta la norma nel senso che, oltre al requisito formale del numero/valore per la costituzione, la deliberazione in seconda convocazione è valida solo se i voti favorevoli formano la maggioranza degli intervenuti e rappresentano almeno un terzo del valore dell'edificio; soprattutto i dissenzienti non possono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto ai favorevoli.

• art. 1137 c.c.

  Norma procedurale per l'impugnazione delle delibere assembleari: è la base dell'azione esercitata dalla ricorrente contro la delibera contestata.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sul condominio e sulle deliberazioni; non è stata ribaltata la sua portata nel caso, ma è parte del sistema normativo valutato.

• art. 100 c.p.c.

  Norma processuale sulla legittimazione e sulle modalità degli interventi: valutata nella discussione sull'ammissibilità dell'intervento di terzi condomini.

• art. 105 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla formazione e alla valutazione delle memorie e delle difese nel procedimento; collegato alle questioni processuali sull'intervento.

• art. 91 c.p.c.

  Norma sulle spese del processo; le questioni relative alla misura della liquidazione delle spese sono state dichiarate assorbite per effetto della cassazione e del rinvio.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo (presunta carenza di motivazione), poi assorbito dall'accoglimento del secondo motivo; riguarda la motivazione delle decisioni giudiziarie.

• art. 2233 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla liquidazione delle spese (riferimento ai parametri), ma la questione è stata assorbita dal rinvio.

• art. 13-bis, l. n. 247/2012

  Richiamato nel ricorso incidentale in ordine all'equo compenso; anche questa censura è stata dichiarata assorbita dal rinvio.

• d.m. n. 55 del 2014

  Decreto ministeriale sui parametri per la liquidazione delle spese di lite: utilizzato come parametro di confronto nella critica alla liquidazione delle spese, ma la questione è stata assorbita dal rinvio.

Massime di principio

• In seconda convocazione l'approvazione di una delibera condominiale richiede non solo la maggioranza numerica degli intervenuti, ma anche che i millesimi favorevoli rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio; se i dissenzienti rappresentano un valore millesimale superiore a quello dei favorevoli, la delibera è viziata.
• Nel conteggio delle maggioranze per le delibere in seconda convocazione occorre confrontare sia il numero dei votanti sia la somma dei millesimi: entrambe le condizioni devono essere soddisfatte (maggioranza degli intervenuti e soglia millesimale minima).
• La qualificazione degli interventi di singoli condomini nel giudizio di impugnazione può essere autonoma (adesione con autonoma legittimazione) o dipendente, a seconda che il condomino abbia autonoma qualità ad impugnare; l'amministratore conserva legittimazione passiva esclusiva per le impugnazioni assembleari in molti casi, ma gli interventi che sostengono la validità della delibera sono ammissibili.
• Se la Corte di merito sbaglia nel computo dei millesimi o nell'interpretazione della norma sul quorum, la Cassazione può cassare e rinviare per nuovo esame; le questioni accessorie (es. liquidazione spese) vengono spesso assorbite e decise nuovamente dal giudice di rinvio in base all'esito definitivo.
• In controversie su delibere condominiali, documentare chiaramente la presenza, il numero e i millesimi dei partecipanti è cruciale: verbali dettagliati e tabelle millesimali aggiornate sono elementi decisivi.
• Chi impugna una delibera deve verificare sin dall'origine non solo il numero dei votanti contrari o favorevoli ma anche il relativo ammontare millesimale; una discrepanza sfavorevole nei millesimi può compromettere la validità della delibera anche se la maggioranza numerica è rispettata.
• Le contestazioni sulle liquidazioni delle spese (parametri del d.m. n. 55/2014, equo compenso) possono diventare irrilevanti se la pronuncia principale viene annullata: sarà il giudice di rinvio a rivedere la liquidazione alla luce dell'esito finale.