Cassazione Civile, Ordinanza n. 32187/2025 del 10/12/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un conflitto tra vicini/condomini su un cortile e su alcune opere edilizie e impiantistiche realizzate in occasione della ricostruzione di fabbricati contigui. In primo grado il proprietario confinante aveva chiesto l'accertamento della comproprietà del cortile e la cessazione dell'uso esclusivo posto in essere dalla controparte, oltre alla rimozione o spostamento di uno scarico pluviale ritenuto dannoso. La convenuta aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale per far dichiarare l'usucapione esclusiva del cortile, per ottenere l'arretramento di una parte dell'immobile avversario per violazione delle distanze legali, e per la rimozione di tubazioni e altri manufatti collocati sul cortile e nel proprio immobile. Il Tribunale ha riconosciuto la comproprietà del cortile, rigettando l'usucapione, ha ordinato la modifica del tubo di scarico e ha rigettato le ulteriori riconvenzionali. La Corte d'appello ha confermato. In cassazione la soccombente ha dedotto: nullità della motivazione sulla comproprietà del cortile e omesso esame di fatti decisivi; violazione delle norme su proprietà comune, rivendica e prova presuntiva; violazione delle norme sulle distanze legali per la chiusura di un terrazzino trasformata in nuova costruzione; violazione delle norme sulla servitù di scarico per l'impianto fognario; omessa pronuncia e violazione delle distanze per una grondaia/pluviale. La Corte ha ritenuto inammissibili o infondati i primi, il secondo, il quarto e il quinto motivo, ma ha accolto il terzo, affermando che la chiusura del terrazzino aveva comportato la realizzazione di un nuovo vano e l'aumento di volumetria, con trasformazione del muro originario in muro di fabbrica soggetto al rispetto delle distanze; ha inoltre chiarito che la conformità al titolo edilizio non esclude la violazione delle distanze e che il generico consenso al progetto non equivale a consenso scritto alla deroga delle distanze e alle servitù derivanti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto soltanto il terzo motivo di ricorso, ha rigettato gli altri quattro motivi e ha cassato la sentenza impugnata limitatamente alla questione delle distanze legali relative alla chiusura del terrazzino e alla nuova costruzione. Ha quindi rinviato la causa alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione, affinché riesamini tale profilo attenendosi ai principi di diritto enunciati. Le statuizioni sulla comproprietà del cortile, sull'usucapione, sullo scarico fognario e sulla grondaia/pluviale sono state invece confermate.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Il cortile rientra nella presunzione legale di comunione quando, per struttura e funzione, sia destinato al servizio dell'edificio e a dare aria e luce; la presunzione può essere vinta solo da un titolo contrario o da prova idonea a escludere il collegamento funzionale e strutturale con il bene comune.

• art. 948 c.c.

  Richiamato in tema di azione di rivendicazione della comproprietà del cortile, con conseguente necessità di prova del diritto vantato.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sia sul riparto dell'onere della prova nella rivendica e nell'usucapione, sia rispetto alle domande sulle distanze e sui manufatti; la Corte ha ritenuto che le doglianze mirassero soprattutto a una rivalutazione del fatto.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato in tema di prova presuntiva; la Corte ha ribadito che la ricostruzione presuntiva del giudice di merito non è sindacabile in cassazione se sorretta da motivazione e valutazione delle prove.

• art. 1058 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente con riguardo all'usucapione del cortile e alla pretesa costituzione di servitù; la Corte non ha accolto la censura su tali profili.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per la doglianza di motivazione apparente; la Corte ha escluso il vizio, valorizzando la compiuta argomentazione della sentenza di merito.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per asserita nullità della sentenza per motivazione apparente; la Corte ha escluso la nullità.

• art. 360 c.p.c.

  Usato per i motivi di nullità della sentenza e omessa pronuncia.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure di omesso esame sono state dichiarate inammissibili in presenza di doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c. per il giudizio di appello instaurato dopo l'11 settembre 2012.

• art. 360 c.p.c.

  Usato per denunciare violazioni di legge, ma in più punti le doglianze sono state ritenute in realtà dirette a contestare accertamenti di fatto.

• art. 348-ter c.p.c.

  È stata rilevata la doppia conforme, con conseguente inammissibilità della censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. sui fatti comuni ai due gradi di merito.

• art. 889 c.c.

  Le distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi non si applicano, di regola, all'uso della cosa comune, quando la materia è già disciplinata dalle norme condominiali e l'opera risulti compatibile con la struttura dell'edificio.

• art. 873 c.c.

  Richiamato, insieme alle norme urbanistiche, per le distanze tra costruzioni; la Corte ha precisato che la chiusura del terrazzino comportava una nuova costruzione soggetta alle distanze.

• art. 878 c.c.

  Il muro di cinta escluso dal computo delle distanze è solo quello autonomo e separato da ogni altra costruzione; se il manufatto è sopraelevazione di un fabbricato o chiusura di terrazza, non rientra in tale nozione.

• art. 1350 c.c.

  Il consenso del vicino a un progetto edilizio non integra, di per sé, consenso scritto alla deroga delle distanze e alla costituzione delle servitù derivanti, salvo chiara e specifica rappresentazione delle violazioni nel progetto.

• art. 1102 c.c.

  È richiamato come norma che regola l'uso della cosa comune, entro limiti di pari uso e di compatibilità con la struttura dell'edificio; in tale ambito può escludersi l'applicazione rigida delle distanze tra fondi contigui se l'opera è legittima rispetto alla comunione.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato nel sistema delle norme condominiali applicabili ai rapporti tra comproprietari e all'uso delle parti comuni.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato nel sistema condominiale per la disciplina delle innovazioni e dell'uso delle parti comuni.

• art. 1121 c.c.

  Richiamato nel sistema condominiale per la disciplina delle innovazioni gravose o voluttuarie.

• art. 1122 c.c.

  Richiamato nel sistema condominiale come limite alle opere sulle proprietà esclusive che incidano sulle parti comuni o rechino danno agli altri partecipanti.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per la doglianza di omessa pronuncia; la Corte ha escluso il vizio perché la questione sulle distanze della grondaia/pluviale non risultava fondata sulla base dell'accertamento di fatto.

Massime di principio

• La presunzione di comunione delle parti indicate dall'art. 1117 c.c. opera anche per un cortile che, per ubicazione e funzione, sia destinato a servizio dell'edificio o a dare aria e luce; per superarla non bastano elementi indiziari deboli o la mera delimitazione materiale dell'area, ma occorre un titolo contrario o una prova univoca dell'uso esclusivo.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione delle prove testimoniali o tecniche: il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile in presenza di doppia conforme, e la contestazione dell'attendibilità o sufficienza delle prove resta riservata al giudice di merito.
• La conformità di un'opera al titolo edilizio non esclude, di per sé, la violazione delle distanze legali tra costruzioni né preclude la tutela civilistica del vicino; la legittimità amministrativa e quella civilistica operano su piani diversi.
• Un muro che, mediante chiusura di una terrazza o creazione di un nuovo vano, perda la natura di semplice muro di cinta e diventi parte integrante del fabbricato deve essere considerato muro di fabbrica, con conseguente applicazione delle distanze legali.
• Il generico assenso a un progetto o alla ricostruzione dell'immobile non equivale a consenso scritto alla deroga delle distanze o alla costituzione di servitù: occorre che dalle tavole progettuali emerga in modo chiaro e percepibile la specifica violazione consentita.
• Le norme sulle distanze relative a pozzi, tubi, pluviali e manufatti analoghi non si applicano automaticamente all'uso delle cose comuni condominiali, quando la materia sia già compiutamente regolata dalle norme sulla comunione e l'opera sia compatibile con la struttura dell'edificio.

Come è indicizzato