Sentenza del 09/11/2015 n. 2302 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior reddito di fabbricati di 10.200 euro per l'anno d'imposta 2007, non dichiarato dalla locatrice, oltre a maggiore IRPEF, addizionale regionale e sanzioni. La contribuente sosteneva di non aver percepito il canone, poiché il conduttore si era obbligato a eseguire lavori di manutenzione e ristrutturazione straordinaria nell'immobile, in sostituzione del pagamento del canone annuo di 12.000 euro per i primi tre anni. Contestava quindi la motivazione dell'accertamento, la prova del reddito e l'applicazione delle sanzioni.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Bari aveva accolto il ricorso, ritenendo inesistente il reddito in denaro e non provata dall'Ufficio l'equivalenza tra lavori e canoni. In appello, invece, la Commissione ha accolto il gravame dell'Agenzia delle Entrate e riformato la sentenza. Ha ritenuto che il contratto prevedesse una locazione effettivamente iniziata il 1° giugno 2006, con canone annuo di 12.000 euro, il cui pagamento era stato sostituito, per i primi tre anni, dall'esecuzione a carico del conduttore di lavori di ristrutturazione straordinaria normalmente gravanti sul proprietario. Tale prestazione patrimoniale costituisce un corrispettivo imponibile, anche se non monetario. L'avviso è stato quindi dichiarato legittimo; le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  In tema di canoni di locazione dei fabbricati l'art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 pone una presunzione di concorso alla formazione del reddito complessivo ai fini dell'imposta relativa indipendentemente dal fatto che i canoni siano stati percepiti o meno.

  Il reddito fondiario derivante dalla locazione deve essere dichiarato in base alla decorrenza del contratto, indipendentemente dall'effettiva riscossione del canone. L'eccezione riguarda, secondo la formulazione esaminata dalla sentenza, i canoni di locazione abitativa non riscossi dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità.

• Art. 41-bis del D.P.R. n. 600/1973

  L'avviso era emesso ai sensi dell'art. 41-bis D.P.R. n. 600/73.

  La norma è stata indicata quale base procedurale dell'accertamento parziale del maggior reddito non dichiarato.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, il corrispettivo di una locazione non deve necessariamente consistere in denaro: beni, servizi o lavori di valore patrimoniale forniti dal conduttore possono costituire il canone e generare reddito imponibile per il locatore.
• La mancata riscossione materiale del denaro non esclude automaticamente la tassazione quando il contratto prevede una controprestazione alternativa, come lavori di ristrutturazione straordinaria eseguiti in sostituzione del canone.
• È essenziale distinguere tra una locazione già iniziata con canone sostituito da lavori, che normalmente produce reddito imponibile, e un periodo anteriore all'inizio della locazione, un comodato gratuito o una riduzione espressa del canone, nei quali il reddito può essere determinato secondo gli accordi effettivi.
• Il contenuto letterale del contratto è decisivo: clausole che prevedono la decorrenza della locazione, un canone determinato, l'accollo di lavori straordinari e una quietanza per i canoni indicano una permuta o sostituzione della modalità di pagamento, non l'assenza di canone.
• In caso di mancata dichiarazione del reddito risultante dal contratto, il contribuente deve fornire una prova documentale concreta dell'eventuale gratuità, riduzione del canone o diversa qualificazione dell'accordo.
• Un avviso di accertamento è generalmente sufficienteamente motivato se indica il contratto di locazione, il periodo, il reddito omesso e le ragioni giuridiche della pretesa, consentendo al contribuente di difendersi.
• L'assenza di dolo non esclude necessariamente le sanzioni quando il contribuente abbia omesso di dichiarare un corrispettivo non monetario chiaramente previsto dal contratto.