Cassazione Civile, Sentenza n. 4916/2024 del 23/02/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno chiesto l'accertamento della comproprietà indivisa (50%) sull'androne e sul cortile di un edificio in via Patturelli (Caserta), sostenendo di aver acquistato per successione e cessione (atto notarile del 24/02/1999) la quota sui beni comuni. In primo grado la domanda fu accolta; la Corte d'Appello di Napoli riformò sostenendo che l'attore non aveva fornito la prova della sua qualità di condomino e che il locale terraneo di Leonetti sarebbe appartenuto al civico 21 mentre l'androne e il cortile al civico 23, con la conseguenza che non sarebbe immediatamente applicabile la presunzione di condominialità. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza di appello in Cassazione, denunciando travisamento del titolo, errata ripartizione dell'onere della prova e violazione delle norme sul regime probatorio e sulla qualificazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Leonetti, rilevando che la Corte d'appello ha travisato il contenuto dell'atto pubblico notarile del 24/02/1999 (dal quale risulta un unico "stabile condominiale alla via Patturelli n. 21" con accesso distinto al civico 23) e ha quindi errato nel ripartire l'onere della prova. La Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d'Appello n. 3407/2019 e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame che valuti correttamente il titolo e determini le conseguenze in tema di onere della prova; le questioni relative alla contribuzione alle spese condominiali sono rimandate ad eventuali diversi giudizi. Il Procuratore Generale aveva concluso per il rigetto, ma la Corte ha comunque accolto il ricorso. Il giudice di rinvio dovrà anche decidere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Le parti indicate dall'art. 1117 c.c. (fra cui androne e cortile) sono considerate parti comuni del condominio; tali elementi conservano la qualità di parti comuni, salvo prova di titolo contrario. La Corte ha ritenuto applicabile la presunzione di condominialità agli androni e cortili anche con riferimento ai proprietari di locali terranei.

• art. 2697 c.c.

  Regola l'onere della prova: spetta a chi vuol far valere un fatto in giudizio il relativo onere probatorio. La decisione sottolinea che, se dal titolo emerge la natura condominiale, l'onere di provare un titolo contrario grava su chi lo allega.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati in relazione al regime delle prove e alla valutazione probatoria: i ricorrenti denunciavano violazione delle norme sulla formazione e valutazione delle presunzioni e dei mezzi di prova; la Cassazione ha rilevato un errore di valutazione del titolo da parte della Corte d'appello.

• art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4 c.p.c.

  Motivi di ricorso per cassazione invocati per vizio di motivazione, travisamento della prova documentale e violazione di norme processuali; la Corte ha ritenuto fondati tali motivi in relazione al travisamento del contenuto dell'atto pubblico e alla conseguente errata ripartizione dell'onere della prova.

• atto pubblico (notaio Di Caprio, 24/02/1999)

  "tutti i diritti che i cedenti, in ragione di un quinto ciascuno e per complessivi quattro quinti, vantano sul terraneo in Caserta, nello stabile condominiale alla via Patturelli n. 21, avente accesso dal civico 23 di detta via, con ogni altro accessorio, pertinenza, comprendimenti e diritti, e confinante con via Patturelli, androne e cortile comune e beni Leonetti"

  La Corte ha interpretato l'atto come prova che il locale terraneo del Leonetti fa parte di un unico stabile condominiale (n.21) il cui accesso è individuato anche con il civico 23: non si tratta di due palazzi distinti, per cui opera la presunzione di condominialità delle parti comuni.

• giurisprudenza richiamata (Sez. 2, n. 9986 del 20/04/2017)

  Precedente giurisprudenziale che conferma come androne e cortile debbano essere considerati parti comuni anche rispetto ai proprietari di locali terranei con accesso dalla strada, quanto meno per gli obblighi di conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

Massime di principio

• Se dal titolo di provenienza (es. atto notarile) risulta che un locale appartiene ad un unico stabile condominiale, opera la presunzione di condominialità per androne e cortile; tali parti sono comuni salvo titolo contrario.
• La semplice contestazione in giudizio da parte dei convenuti non è sufficiente a superare la presunzione di condominialità: chi allega un titolo contrario ha l'onere di provarlo (art. 2697 c.c.).
• È essenziale l'esatta interpretazione letterale e circostanziale del titolo: errori o travisamenti nella lettura del documento possono determinare il cassazione e il rinvio per rideterminazione dell'onere della prova.
• Questioni relative alla contribuzione alle spese condominiali (eventuali debiti di chi risulti poi condomino) sono distinte dalla qualificazione della titolarità delle parti comuni e possono essere trattate in giudizi separati.
• La Corte di Cassazione può cassare la decisione di merito quando sussiste travisamento del contenuto probatorio decisivo (inclusi i documenti), rimettendo la valutazione al giudice di merito competente con istruzioni sulla corretta ripartizione dell'onere probatorio.