Cassazione Civile, Sentenza n. 26980/2022 del 14/09/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano la condanna del condominio al rilascio di un'unità immobiliare al piano seminterrato, asseritamente detenuta senza titolo. Il condominio sosteneva di avere un diritto di occupazione fondato su una convenzione del 1961 con i danti causa dei ricorrenti, che aveva destinato l'immobile ad uso portineria "in perpetuo" e tale clausola era stata richiamata nei successivi atti di vendita. I ricorrenti impugnavano la qualificazione di tale vincolo come diritto reale (servitù atipica) anziché come obbligazione propter rem, sostenevano che la clausola non poteva avere efficacia perpetua e che il servizio di portineria sarebbe cessato nel 2010 quando l'assemblea ha dato atto della fine del rapporto con la precedente addetta e ha affidato a terzi un servizio di pulizia/manutenzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi dedotti: la diversa qualificazione giuridica (servitù atipica vs obbligazione propter rem) non avrebbe cambiato l'esito perché anche l'obbligazione propter rem sarebbe vincolante per i successori per i caratteri di accessorietà e ambulatorietà; la clausola "perpetua" non invalida il vincolo se dalla lettura complessiva emerge un collegamento funzionale con le altre parti e non una totale spoliazione della proprietà; la valutazione che l'immobile non avesse cessato la destinazione a portineria è rimessa al giudice di merito e correttamente motivata anche dalla stipula di un contratto nel settembre 2010 per un "contratto di portineria per il servizio di pulizia". Pertanto il titolo del condominio a occupare l'immobile è stato confermato. Il ricorso è respinto; i ricorrenti sono condannati alle spese di giudizio (euro 4.200,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1027

  Richiamato in relazione alla qualificazione del vincolo: la Corte ha ritenuto corretta la qualificazione del diritto come servitù atipica, valorizzando l'effetto reale del vincolo emerso dalla convenzione del 1961

• Codice civile, art. 1362

  Richiesto come principio interpretativo del negozio; la Corte ha ritenuto che l'interpretazione testuale (artt. 1362 e 1363) fosse sufficiente e che non sussistessero dubbi tali da far ricorrere al criterio sussidiario dell'art. 1371

• Codice civile, art. 1363

  Applicato unitamente all'art. 1362: la Corte ha privilegiato il significato letterale e sistematico della clausola negoziale per ricavare la volontà delle parti

• Codice civile, art. 1367

  Citato nel ricorso in riferimento all'interpretazione dei negozi; la Corte non ha ritenuto fondata la censura che facesse leva su un diverso uso di regole interpretative

• Codice civile, art. 1371

  La Corte ha ricordato che il criterio di favore per l'obbligato previsto dall'art. 1371 è sussidiario e può essere applicato solo se il testo risulti insufficiente a chiarire la volontà delle parti; nel caso di specie non sussisteva tale insufficienza

• Codice civile, art. 1379

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'illegittimità di vincoli di durata indefinita; la Corte ha ritenuto che la clausola, letta nel suo contesto, non annullava né svuotava il diritto di proprietà ma prevedeva un diverso uso funzionale collegato alla titolarità di altre unità

• Codice civile, art. 832

  Norma generale sulla proprietà privata; evocata nel quadro del contrasto prospettato dal ricorrente tra vincoli perpetui e facoltà del proprietario, ma la Corte ha ritenuto compatibile il vincolo con la conservazione di utilità per il proprietario

• Codice di procedura civile, artt. 115 e 116

  Richiamati dal ricorso per contestare la valutazione delle prove (delibere e contratti 2010); la Corte ha affermato che la valutazione delle risultanze istruttorie è rimessa al giudice di merito e non sindacabile in cassazione salvo vizio di diritto

Massime di principio

• Una convenzione che destina un immobile a uso comune "in perpetuo" può configurare un diritto reale (servitù atipica) o un'obbligazione propter rem, ma la diversa etichettatura non necessariamente altera l'efficacia contro i successori: obbligazioni propter rem sono vincolanti per gli acquirenti per i caratteri di accessorietà e ambulatorietà
• La qualificazione del vincolo (servitù atipica vs obbligazione propter rem) va compiuta alla luce del contenuto concreto dell'impegno e degli adempimenti formali (trascrizioni, richiami negli atti di vendita) e non solo sulla base di formule verbali
• La presenza della dicitura "perpetuo" non comporta automaticamente nullità: occorre valutare se il vincolo svuoti effettivamente la proprietà o se disciplina un diverso uso che conserva utilità per il proprietario
• La prova del venir meno della destinazione d'uso (es. cessazione del servizio di portineria) grava su chi la invoca; la valutazione delle prove è rimessa al giudice di merito e difficilmente è riformabile in cassazione, salvo errori giuridici
• I criteri ermeneutici favorevoli all'obbligato (art. 1371 c.c.) sono sussidiari e si applicano solo quando il testo negoziale risulti ambiguo dopo l'uso dei criteri principali (artt. 1362-1363 c.c.)