Cassazione Civile, Ordinanza n. 12966/2026 del 06/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile ad uso abitazione. L’acquirente ha dedotto che, dopo l’acquisto, il Comune aveva annullato le certificazioni di abitabilità/agibilità perché non erano state realizzate opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione di lottizzazione e perché l’immobile presentava ulteriori difetti costruttivi e una stanza venduta come studio non aveva i requisiti minimi di superficie. Chiese inizialmente la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni; il Tribunale, ritenuta poi non coltivata la domanda di risoluzione, ha deciso sulla sola domanda risarcitoria, avvalendosi di una CTU percipiente, e ha condannato la venditrice al pagamento del danno. La società ha appellato sostenendo, tra l’altro, che la CTU fosse stata disposta illegittimamente, che il giudice avesse pronunciato oltre i limiti della domanda e che vi fosse un accordo transattivo per un importo inferiore. La Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione dell’art. 1492 c.c., assumendo che la scelta dell’acquirente per la risoluzione sarebbe stata irrevocabile e incompatibile con la liquidazione di un danno da riduzione del prezzo; 2) violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. per la ritenuta incoerenza tra l’abbandono della domanda di risoluzione e la permanenza della CTU; 3) violazione dell’art. 112 c.p.c. perché il supplemento di CTU avrebbe riguardato circostanze estranee all’oggetto del giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché nuovo rispetto al giudizio di appello e, comunque, non pertinente alla motivazione impugnata: l’importo liquidato non era stato riconosciuto come riduzione del prezzo, ma come risarcimento del danno da vizi della cosa venduta, azione ammissibile anche cumulativamente o alternativamente rispetto a riduzione del prezzo o risoluzione. Ha dichiarato infondati il secondo e il terzo motivo: la CTU era stata legittimamente disposta come consulenza percipiente per accertare e quantificare i danni e il supplemento di consulenza era coerente con l’oggetto della lite, riguardando conformità urbanistica, costi di urbanizzazione, incidenza dei vizi costruttivi e qualificazione di un vano venduto come studio. La società ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1492 c.c.

  La scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo è richiamata dalla ricorrente, ma la Corte osserva che la somma liquidata nei gradi di merito non è stata attribuita come riduzione del prezzo; la questione, peraltro, è stata ritenuta nuova in cassazione.

• art. 1494 c.c.

  L’azione risarcitoria del compratore per i vizi della cosa può coprire tutti i danni subiti, non solo quelli necessari all’eliminazione dei vizi, ma anche quelli derivanti dalla mancata o parziale utilizzazione del bene o dal lucro cessante.

• art. 112 c.p.c.

  È esclusa l’ultrapetizione perché il giudice di merito ha liquidato un danno ricompreso nel perimetro della domanda, fondata anche sulla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione e sui difetti dell’immobile.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate; la Corte non ravvisa violazione utile a ribaltare la decisione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente; la censura non supera il vaglio di infondatezza perché la CTU percipiente è stata ritenuta legittima.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente; la Corte non accoglie la doglianza sulla valutazione delle risultanze istruttorie.

• art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c.

  Norma sul vizio di violazione di legge invocata per i motivi di ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio e per il deposito delle memorie.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non possono essere introdotte questioni nuove rispetto a quelle effettivamente trattate in appello; se la censura non risulta dalla sentenza impugnata, il ricorrente deve indicare specificamente dove e come l’abbia già proposta nei gradi di merito.
• L’azione risarcitoria del compratore per vizi della cosa venduta ex art. 1494 c.c. non è limitata alle spese di eliminazione dei vizi, ma può comprendere anche il pregiudizio da mancata o parziale utilizzazione del bene e il lucro cessante.
• La domanda di risarcimento dei danni da vizi della cosa venduta può operare in via alternativa o cumulativa rispetto alle azioni di riduzione del prezzo e di risoluzione del contratto, purché la liquidazione sia coerente con il petitum e con la causa petendi effettivamente dedotti.
• La consulenza tecnica d’ufficio può avere natura percipiente quando è necessaria per accertare fatti tecnicamente complessi; in tal caso è legittima se la parte allega i fatti costitutivi e il giudice ritiene necessario l’ausilio di specifiche cognizioni tecniche.
• Non vi è ultrapetizione quando il giudice liquida un danno che trovi adeguato fondamento nelle allegazioni introduttive e nel thema decidendum, anche se la parte contesti che alcune specifiche voci siano state esplicitate in modo analitico.

Come è indicizzato