Cassazione Civile, Ordinanza n. 36387/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

Un condomino ha impugnato una deliberazione assembleare del 28 dicembre 2011 relativa a lavori di manutenzione e messa in sicurezza del tetto n. 6 e alla ripartizione delle relative spese, comprese quelle per il compenso del tecnico incaricato. La contestazione riguardava il fatto che due porzioni del tetto interessate dall'intervento sarebbero state al servizio di proprietà esclusive e non comuni, come anche indicato da una tabella millesimale dedicata, con conseguente illegittimità della delibera sia nella parte in cui approvava spese estranee alla gestione condominiale sia nella parte in cui calcolava i quorum sulla base dei millesimi generali e non della specifica tabella del tetto. La Corte d'appello aveva rigettato l'impugnazione limitandosi a richiamare la regolare costituzione dell'assemblea. Con il ricorso per cassazione è stata denunciata la violazione degli artt. 1135, 1136, 1117, 832 e 1123, commi 2 e 3, c.c., per mancato esame della natura comune o esclusiva del bene e per errata composizione dei quorum deliberativi e costitutivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che la sentenza d'appello avesse omesso di verificare in modo puntuale se il tetto oggetto dei lavori fosse effettivamente bene comune oppure, per struttura e funzione, destinato al servizio di sole alcune unità immobiliari o addirittura appartenente in proprietà esclusiva. Ha inoltre rilevato che, ove la parte del tetto non fosse comune a tutti i condomini, la composizione dell'assemblea e le maggioranze avrebbero dovuto essere determinate in relazione alla titolarità della specifica parte oggetto della delibera. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa attenendosi ai principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma posta a base dell'impugnazione della deliberazione condominiale; la validità della delibera va verificata alla luce dei motivi di censura dedotti dal condomino.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in tema di competenze assembleari sui lavori e sulle spese condominiali.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato con riguardo ai quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea, che devono essere correttamente determinati in base alla titolarità delle parti interessate.

• art. 1117 c.c.

  Serve a individuare i beni presuntivamente comuni; la Corte precisa che un tetto non è comune se non presenta connotati strutturali e funzionali di servizio per più unità immobiliari.

• art. 832 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma sulla proprietà, in relazione alla contestazione della riferibilità di parti del tetto a proprietà esclusive.

• art. 1123, commi 2 e 3, c.c.

  Rilevante per la ripartizione delle spese e per il criterio della destinazione del bene al servizio di una sola parte dell'edificio; se il bene serve solo alcune unità, non vi è contitolarità necessaria di tutti i condomini.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato nel procedimento camerale per la trattazione del ricorso ritenuto manifestamente fondato.

• art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c.

  Richiamato per la definibilità della controversia in camera di consiglio secondo il rito semplificato.

Massime di principio

• In materia condominiale, la delibera assembleare è nulla se concerne beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, poiché esula dalle attribuzioni dell'assemblea.
• Per stabilire la validità della deliberazione che approva lavori e spese su una copertura, il giudice deve verificare in concreto se il bene sia effettivamente comune, avendo riguardo ai suoi connotati strutturali e funzionali e alla sua destinazione al servizio di più unità immobiliari.
• Quando una parte del fabbricato è destinata al servizio soltanto di alcune unità, viene meno la contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene e mutano sia la composizione del collegio sia i quorum deliberativi e costitutivi, che devono essere rapportati ai soli aventi titolo.
• La motivazione della sentenza di merito non può arrestarsi a un'affermazione generica di regolare costituzione dell'assemblea, ma deve affrontare specificamente le censure sulla natura del bene e sulla corretta ripartizione delle competenze e delle spese.

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