Cassazione Civile, Ordinanza n. 11820/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dal rilascio di un immobile ad uso diverso da abitazione sito in Roma, già locato e poi assegnato in sede di esecuzione immobiliare a favore dell’odierna ricorrente. Il rapporto di locazione era cessato; era stato convalidato sfratto e l’immobile non era stato rilasciato perché il conduttore lamentava il mancato pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ex art. 34 l. 392/1978, sostenendo di poter opporre il diritto di ritenzione. In primo grado la domanda del conduttore fu rigettata; in appello la Corte di Roma ha riformato parzialmente, riconoscendo in capo al conduttore il diritto di ritenzione opponibile anche all’aggiudicataria e, ritenuta illegittima l’esecuzione del rilascio, ha condannato l’aggiudicataria al risarcimento del danno liquidato equitativamente in euro 10.000, ma ha negato che l’indennità di avviamento fosse dovuta da essa, perché l’obbligo graverebbe solo sul locatore originario. La ricorrente ha proposto due motivi: con il primo ha dedotto violazione dell’art. 34 l. 392/1978 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la norma sull’indennità di avviamento non possa applicarsi analogicamente all’aggiudicatario estraneo al contratto di locazione; con il secondo ha denunciato nullità della sentenza per contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, poiché la Corte d’appello avrebbe da un lato escluso la debenza dell’indennità da parte dell’aggiudicataria, dall’altro le avrebbe imputato le conseguenze pregiudizievoli dell’esecuzione per il mancato pagamento dell’indennità stessa, riconoscendo così un diritto di ritenzione che paralizzava l’esecuzione senza chiarire il fondamento sistematico della condanna risarcitoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, rilevando che la censura non si confrontava con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata e non era specificamente attinente al decisum, oltre a non articolare realmente la dedotta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo la motivazione della Corte d’appello affetta da illogicità manifesta e da affermazioni inconciliabili: la decisione era contraddittoria perché, negando che l’aggiudicataria fosse obbligata a pagare l’indennità di avviamento, le imputava comunque il pregiudizio derivante dalla mancata corresponsione e dalla conseguente ritenzione del bene, con un esito paradossale di paralisi dell’esecuzione e di danno risarcibile privo di adeguata base logica. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Roma anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 34 l. 392/1978

  l’indennità di avviamento è collegata alla cessazione della locazione e, secondo la sentenza impugnata, grava sul locatore; la Cassazione non decide nel merito sulla sua estensibilità all’aggiudicatario, ma censura la motivazione contraddittoria della corte territoriale.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel ricorso, ma la Corte rileva che la sua violazione non era stata concretamente articolata.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nel ricorso, ma la Corte rileva che la sua violazione non era stata concretamente articolata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è il parametro invocato per la censura di violazione di legge nel primo motivo.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  è il parametro invocato per la censura di nullità della sentenza nel secondo motivo.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la nullità è prospettata per motivazione affetta da contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  la Corte lo richiama per affermare l’inammissibilità di censure prive di specifica attinenza al decisum.

• art. 111 Cost.

  la motivazione deve rispettare il minimo costituzionale ed essere controllabile, non meramente apparente o logicamente inconciliabile.

• art. 586 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente con riferimento al decreto di trasferimento quale titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile espropriato.

• art. 616 c.p.c.

  menzionato quale base dell’opposizione proposta dal conduttore avverso l’esecuzione.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la censura deve confrontarsi con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata; doglianze solo parzialmente riferite ad un passaggio motivazionale, o non specificamente attinenti al decisum, sono inammissibili ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.
• La denuncia di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può essere meramente enunciata nell’intestazione del motivo: occorre una concreta e specifica articolazione del vizio.
• La motivazione della sentenza è censurabile in cassazione quando presenti un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o un’illogicità manifesta che impedisca di comprendere il fondamento della decisione, non già per il semplice difetto di sufficienza argomentativa.
• È nulla la decisione che, pur affermando da un lato l’inesistenza dell’obbligo di pagamento di una prestazione in capo a un soggetto, dall’altro gli addebiti comunque le conseguenze dannose del mancato adempimento della medesima prestazione, senza spiegare il nesso sistematico tra i due enunciati.
• Il controllo di legittimità sulla motivazione resta entro il minimo costituzionale: la motivazione deve essere graficamente esistente, percepibile nel suo fondamento e idonea a consentire il controllo sull’iter logico-giuridico seguito dal giudice.

Come è indicizzato