Cassazione Civile, Ordinanza n. 08339/2024 del 27/03/2024

Esito

La controversia

Una locatrice aveva stipulato un contratto di locazione abitativa 4+4 con una conduttrice. Successivamente, con scrittura privata registrata e comunicata alla conduttrice, la posizione del locatore veniva rettificata, sostituendo al nominativo originario quello di un altro soggetto, il quale intimava poi la disdetta alla prima scadenza per destinazione dell'immobile a familiare. A fronte della contestazione della conduttrice, i due soggetti agirono in giudizio chiedendo accertarsi la legittimità del diniego di rinnovo e, in subordine, la risoluzione del contratto per morosità nei canoni di novembre e dicembre 2014 e per i successivi. La conduttrice eccepì, tra l'altro, il difetto di legittimazione attiva del soggetto subentrato e sostenne che la pretesa successione nel contratto non fosse valida senza accettazione scritta da parte sua; in via subordinata oppose l'inadempimento della locatrice agli obblighi di consegna e manutenzione dell'immobile, deducendo infiltrazioni e vizi e chiedendo la risoluzione del contratto. Il tribunale accolse le domande dei locatori, dichiarò risolto il rapporto e condannò la conduttrice al pagamento dei canoni; la corte d'appello rigettò l'impugnazione ritenendo sussistente la legittimazione di entrambi i soggetti e non idonei i vizi allegati a giustificare la sospensione del pagamento dei canoni. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con plurimi motivi, principalmente la nullità/mancanza di motivazione sulla legittimazione attiva del soggetto che aveva intimato il diniego di rinnovo, la violazione delle norme sulla gestione di affari e sulla cessione del contratto, nonché l'omessa pronuncia e le carenze motivazionali sulla propria eccezione di inadempimento del locatore, sulla non contestazione dei vizi, sulla compensazione con il deposito cauzionale e sulla validità formale del subentro nel rapporto locatizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso per motivazione apparente della sentenza d'appello sulla legittimazione attiva e sul subentro nella posizione di locatore; ha dichiarato assorbiti tutti gli altri motivi. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha osservato che non era spiegato in modo giuridicamente comprensibile perché la comunicazione all'Agenzia delle Entrate potesse determinare il subentro nel contratto di locazione, rilevando che il subentro di un diverso soggetto nella posizione di locatore, fuori dall'ipotesi di alienazione del bene da parte del proprietario-locatore, richiede una cessione del contratto accettata dall'altra parte. Ha inoltre rilevato l'incongruenza della motivazione che affermava la legittimazione di entrambi i soggetti senza spiegare il fondamento giuridico di tale conclusione. È stato anche dato atto della possibile morte del soggetto indicato come subentrato, con rinvio al giudice di merito per gli eventuali profili di legittimazione degli eredi.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  richiamato per qualificare il rito locatizio come soggetto al rito del lavoro e per estendere il principio sulla decorrenza del termine d'impugnazione dal deposito della sentenza completa

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione del ricorso in adunanza camerale

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente o inesistente della sentenza impugnata

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato quale parametro di ricorso per nullità della sentenza o del procedimento

• art. 2031 c.c.

  evocato dalla ricorrente in relazione alla pretesa applicazione della gestione di affari altrui e alla posizione del soggetto indicato come subentrato

• art. 2032 c.c.

  evocato dalla ricorrente in relazione alla pretesa applicazione della gestione di affari altrui e alla posizione del soggetto indicato come subentrato

• art. 1375 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla correttezza/buona fede nella successione nella posizione di locatore

• art. 1372 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare l'efficacia del preteso subentro nel contratto senza consenso della conduttrice

• art. 99 c.p.c.

  richiamato in relazione alla legittimazione ad agire e ai limiti della domanda

• art. 100 c.p.c.

  richiamato in relazione all'interesse ad agire e alla legittimazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per omessa pronuncia sulle censure d'appello e per il tema della corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 163, n. 3, c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla indicazione delle parti e della domanda nell'atto introduttivo

• art. 115 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla valutazione delle prove e al tema della non contestazione

• art. 416 c.p.c.

  richiamato con riferimento alle difese nel rito del lavoro applicabile al procedimento locatizio

• art. 132, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato quale parametro del vizio di motivazione apparente/perplessa o incomprensibile

• art. 1406 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che il subentro nel contratto richiede una cessione contrattuale

• art. 1350 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per affermare la necessità della forma scritta per il trasferimento della posizione contrattuale

• art. 1, comma 4, L. n. 431/1998

  richiamato dalla ricorrente in tema di forma e disciplina della locazione abitativa

• art. 1460 c.c.

  richiamato per l'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice rispetto ai canoni

• art. 1578 c.c.

  richiamato per i vizi della cosa locata e i rimedi del conduttore

• art. 116 c.p.c.

  richiamato insieme agli artt. 115 e 416 c.p.c. per la valutazione della prova e della non contestazione

• art. 420 c.p.c.

  richiamato in relazione alla disciplina del rito del lavoro applicabile al rito locatizio

• art. 277 c.p.c.

  richiamato in relazione al dovere di pronuncia del giudice

• art. 325 c.p.c.

  richiamato nella parte relativa alla decorrenza dei termini di impugnazione

• art. 327 c.p.c.

  richiamato nella parte relativa alla decorrenza dei termini di impugnazione

• art. 430 c.p.c.

  richiamato nel precedente giurisprudenziale sulla necessità del deposito della sentenza completa

• art. 438 c.p.c.

  richiamato nel precedente giurisprudenziale sulla necessità del deposito della sentenza completa

• art. 433, comma 2, c.p.c.

  richiamato come ipotesi eccezionale rispetto alla regola sulla decorrenza del termine per impugnare

• Cass., L, n. 18162 del 16/9/2015

  richiamata per affermare che il termine per impugnare decorre dal deposito della sentenza completa e non dalla sola lettura del dispositivo, principio esteso al rito locatizio

Massime di principio

• Nel rito locatizio soggetto al rito del lavoro, il termine per proporre impugnazione non decorre dalla sola lettura del dispositivo in udienza, ma dal deposito della sentenza completa di motivazione, salvo ipotesi eccezionali espressamente previste.
• La motivazione è solo apparente, e quindi nulla, quando non consente di comprendere l'iter logico-giuridico seguito dal giudice, specialmente se la decisione afferma la legittimazione di un soggetto senza spiegare in base a quale titolo egli sia divenuto parte del rapporto contrattuale.
• Il subentro di un soggetto diverso nella posizione di locatore non può desumersi in modo automatico da una mera comunicazione all'Agenzia delle Entrate o da una rettifica unilaterale del nominativo del locatore; occorre un titolo idoneo a trasferire la posizione contrattuale, come una cessione del contratto validamente accettata dall'altra parte quando necessaria.
• Quando il giudice di merito fonda la legittimazione ad agire e a intimare la disdetta su una ricostruzione contrattuale non esplicitata in modo coerente, la sentenza è censurabile per motivazione inesistente o perplessa, con assorbimento delle ulteriori censure se il vizio investe una questione preliminare o assorbente.

Come è indicizzato