Cassazione Civile, Ordinanza n. 18558/2026 del 08/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 29 settembre 2014, nel quale il promittente venditore si era impegnato, tra l'altro, a curare a proprie spese alcuni adempimenti urbanistici e il frazionamento di terreni indicati come "lotto A edificabile" e "lotto A agricolo". I promissari acquirenti hanno chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore, con condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e al risarcimento dei danni, sostenendo che i patti speciali non fossero stati eseguiti tempestivamente e che ciò avesse reso inutile la stipula del definitivo. In primo grado, però, è stata accolta la domanda riconvenzionale del venditore, poi proseguita dagli eredi, ed è stata dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento degli acquirenti, con diritto del venditore a trattenere la caparra. In appello gli acquirenti hanno dedotto, in sintesi, che il frazionamento avrebbe dovuto riguardare anche il lotto edificabile, che il ritardo del venditore giustificasse il loro recesso e che la Corte territoriale avesse male interpretato i documenti e trascurato l'attestazione del Comune. Con il ricorso per cassazione hanno articolato tre motivi: omesso esame di un fatto decisivo e vizio motivazionale, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per erronea lettura delle prove documentali, e travisamento del contenuto della prova riguardo al frazionamento dei mappali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile la doglianza di omesso esame del fatto decisivo perché proposta in un giudizio di "doppia conforme", quindi non deducibile nei limiti invocati, e ha comunque escluso l'esistenza di una motivazione incomprensibile. Ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi, osservando che non colpivano la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d'appello aveva accertato che il frazionamento contestato, riferito al solo lotto agricolo, era stato eseguito prima della data prorogata per il rogito. Le censure sugli artt. 115 e 116 c.p.c. sono state reputate incongrue perché miravano in realtà a contestare la valutazione delle prove e il preteso travisamento della prova, profilo che non poteva essere fatto valere nei termini prospettati. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese, al pagamento di una somma equitativa in favore dei controricorrenti, di una ulteriore somma alla cassa delle ammende e al contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  proposta di definizione accelerata

  la decisione è stata resa in conformità alla proposta di definizione accelerata del giudizio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  il consigliere relatore della proposta può far parte del collegio senza incompatibilità.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  può essere invocato solo nei limiti del vizio di motivazione costituzionalmente rilevante, che la Corte ha escluso.

• art. 1453 c.c.

  richiamato come norma in tema di risoluzione per inadempimento, ma le censure non hanno scalfito l'accertamento di merito sull'adempimento del venditore.

• art. 1385 c.c.

  richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al suo trattenimento a seguito della risoluzione per inadempimento degli acquirenti.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  non consente di trasformare in vizio processuale una doglianza che mira in realtà a una rivalutazione del fatto o della prova.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  la violazione di legge non può essere usata per contestare la mera lettura delle risultanze probatorie o del contratto compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  il travisamento della prova va veicolato, secondo la giurisprudenza richiamata, entro i rigorosi limiti del vizio motivazionale consentito da tale norma.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  in presenza di "doppia conforme" è preclusa la deduzione del vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione ricorre solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti; non basta lamentare una cattiva valutazione delle prove dedotte.

• art. 116 c.p.c.

  la norma è violata solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento quando invece è soggetta a regola diversa; non è deducibile la mera erronea valutazione del materiale probatorio.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  applicato in ragione della definizione conforme alla proposta accelerata, come sanzione per abuso del processo.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  ha fondato la condanna al pagamento di una somma equitativa e di una somma in favore della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comporta l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato come parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile quando ricorra una "doppia conforme" di merito fondata sulle stesse ragioni di fatto, salvo che il ricorrente indichi specificamente le ragioni eterogenee poste a base delle due decisioni.
• Le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. sono ammissibili solo se si denuncia l'utilizzo di prove non introdotte dalle parti o la violazione della regola legale di valutazione della prova; non sono invece utilizzabili per contestare la mera preferenza accordata dal giudice di merito ad alcune prove rispetto ad altre.
• La violazione di legge non può essere invocata per ottenere una nuova valutazione del contenuto dei documenti o per sostituire la propria lettura del contratto a quella del giudice di merito, quando la sentenza impugnata abbia già risolto coerentemente la questione fattuale controversa.
• Il travisamento del contenuto oggettivo della prova non è deducibile come vizio di violazione di legge, ma deve essere fatto valere nei limiti del vizio motivazionale consentito dall'art. 360, n. 5, c.p.c.
• Quando il giudice di merito accerta che l'obbligazione dedotta come inadempiuta è stata in realtà eseguita entro il termine rilevante, le censure sul mancato inadempimento e sulla risoluzione del contratto sono destinate a cadere se non scalfiscono tale specifico accertamento fattuale.

Come è indicizzato