Cassazione Civile, Sentenza n. 32459/2023 del 22/11/2023

Esito

La controversia

Disputa per opere edilizie realizzate al confine tra fondi. I ricorrenti impugnano la decisione della Corte d'appello che aveva ritenuto legittima la domanda di rimozione/arretramento e il risarcimento richiesti dall'attore (Capuano), sostenendo che l'art. 22 delle N.T.A. del P.R.G. autorizzava in via transitoria la costruzione sul confine (derogando alla distanza di 10 m dal confine prevista dall'art. 15) e che la sentenza avrebbe applicato erroneamente l'art. 873 c.c. invece dell'art. 877 c.c.; inoltre contestavano la statuizione sul risarcimento, ritenendo che il danno non fosse provato.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la previsione transitoria dell'art. 22 N.T.A. non deroga all'obbligo generale di distacco tra costruzioni imposto dall'art. 15 (distanza di 10 m dal confine e divieto di aderenza, con distanza tra fabbricati di 20 m): la deroga poteva riguardare solo la distanza dal confine in presenza di accordo tra confinanti che garantisse il futuro rispetto del distacco minimo tra costruzioni. Il rilascio di un titolo edilizio conforme all'art. 22 non incide sui rapporti di vicinato e non può precludere al giudice civile di applicare la disciplina delle distanze. Quanto al danno, la Corte ha ritenuto corretta la valutazione che lo stesso sia, in concreto, in re ipsa quando sia determinata una servitù di fatto; il danaro liquidato (€ 7.000) non è stato censurato con elementi idonei a dimostrarne l'eccessività. Conseguenza: rigetto del ricorso e conferma delle statuizioni di merito.

Norme richiamate

• art. 869 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme civilistiche sulle distanze e confinazioni, come parte della disciplina generale sui rapporti di vicinato evocata dalle parti e dal giudice

• art. 872 c.c.

  Inserito tra le norme richiamate relative alle distanze fra costruzioni; utilizzato nel ragionamento sistematico del Collegio

• art. 873 c.c.

  Norma sulle distanze tra le costruzioni: la Corte ha osservato che, se lo strumento urbanistico locale impone distanze maggiori e vieta l'aderenza, la disciplina codicistica della prevenzione (art. 873) non consente la libertà di scegliere di edificare al confine in contrasto con le prescrizioni locali

• art. 874 c.c.

  Richiamato nel contesto della disciplina delle distanze e degli oneri fra vicini

• art. 875 c.c.

  Parte del quadro normativo civile relativo alle distanze e alle servitù implicite, richiamato per completezza

• art. 877 c.c.

  Norma inerente alle costruzioni sul confine: i ricorrenti invocavano applicazione di questa disposizione, ma la Corte ha confermato la prevalenza dell'interpretazione delle NTA che vietano l'aderenza salvo specifica convenzione o situazione che consenta altrimenti

• art. 2043 c.c.

  Principio generale della responsabilità aquiliana richiamato nella domanda di risarcimento per la limitazione del godimento del fondo

• art. 2056 c.c.

  Norma sulle riparazioni del danno e la liquidazione, richiamata nel contesto del risarcimento

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: richiamato in relazione all'allegazione e prova del danno da parte del ricorrente

• art. 2727 c.c.

  Regole sull'onere della prova nelle cause civili; utilizzato per spiegare quali elementi debbano essere allegati per il risarcimento

• art. 2729 c.c.

  Regola probatoria concernente presunzioni; la Corte ha detto che il giudice può avvalersi di presunzioni semplici per provare il pregiudizio

• art. 15 N.T.A. del P.R.G. di Castel San Giorgio

  "le costruzioni devono essere realizzate a distanza dai confini di metri lineari 10... la distanza tra i fabbricati sia di metri lineari 20 e 'non è consentita l'aderenza'"

  Prevede distanza minima dal confine e tra fabbricati e vieta l'aderenza: disciplina inderogabile che mira all'equa ripartizione delle limitazioni dello ius aedificandi tra confinanti

• art. 22 N.T.A. del P.R.G. di Castel San Giorgio

  "fino a diversa eventuale previsione dei piani esecutivi possono autorizzarsi sempre nel rispetto degli indici e dei parametri prescritti costruzioni a confine"

  Norma transitoria che autorizza in via limitata costruzioni 'a confine' nel rispetto di indici e parametri; la Corte interpreta la deroga come possibile solo in casi circoscritti e non come sospensione generale dell'obbligo di distacco tra edifici, salvo accordo preventivo tra confinanti che garantisca il rispetto futuro del distacco

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma amministrativa richiamata in ordine all'obbligo, per i ricorrenti, di versare un ulteriore contributo unificato in Cassazione se dovuto

• Cass. Sez. Un. n. 10318/2016 e altre pronunce (Cass. n. 14705 e n. 22447 del 2019)

  Giurisprudenza indicata come principio consolidato: quando il regolamento locale stabilisce una distanza dal confine e vieta l'aderenza, il primo costruttore non può scegliere di edificare fino al confine in pregiudizio del confinante

• Cass. n. 25334/2023

  Pronuncia richiamata come analoga: interpreta l'art. 22 N.T.A. come disciplina transitoria limitata che non deroga al divieto di aderenza e alla necessità del distacco tra fabbricati salvo specifica convenzione tra confinanti

• Cass. Sez. Un. n. 33645/2022

  Stabilisce oneri probatori maggiori per il risarcimento per occupazione senza titolo: il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta e il pregiudizio specifico, ma il giudice può liquidare equitativamente quando l'ammontare non è dimostrabile

Massime di principio

• Il rilascio di un titolo edilizio (concessione/permesso) conforme alle norme urbanistiche non incide automaticamente sui diritti soggettivi dei confinanti: il permesso amministrativo non può creare o consolidare diritti nei rapporti tra privati contrari a disposizioni urbanistiche inderogabili.
• Se il regolamento urbanistico locale impone sia una distanza minima dal confine sia una distanza minima tra fabbricati e vieta l'aderenza, una norma transitoria che autorizzi 'costruzioni a confine' non va interpretata come deroga generale al divieto di aderenza; la deroga è ammessa solo in casi limitati e preferibilmente con accordo tra proprietari confinanti che disciplini la ripartizione della compressione dello ius aedificandi.
• In controversie di vicinato per violazione delle distanze, il giudice può riconoscere il danno 'in re ipsa' derivante dall'imposizione di una servitù di fatto (limitazione del godimento), ma l'attore deve comunque indicare elementi e circostanze da cui desumere il pregiudizio; in mancanza di prova puntuale l'ammontare può essere liquidato equitativamente.
• Le autorità amministrative devono rispettare gli indici e i parametri urbanistici; tuttavia eventuali scelte amministrative discordanti non precludono l'intervento del giudice civile volto a tutelare i diritti dei proprietari privati.
• Per chi intenda edificare in prossimità del confine, la soluzione più sicura è acquisire preventivamente l'accordo scritto del confinante (convenzione o atto traslativo di diritti) che disciplini la redistribuzione degli oneri e prevenga futuri contenziosi.