Cassazione Civile, Ordinanza n. 30712/2025 del 21/11/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni emesso per l’imposta di registro e accessori dovuti in relazione a una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che aveva trasferito un immobile al promissario acquirente subordinando l’effetto al pagamento del prezzo pattuito. La contribuente aveva sostenuto che l’imposta dovesse essere applicata in misura fissa, ritenendo che il pagamento integrasse una condizione non idonea a far scattare l’imposizione proporzionale; in corso di giudizio aveva inoltre dedotto vicende successive (asserita transazione e successivo annullamento/sgravio, nonché una diversa sentenza del Tribunale di Avellino che avrebbe dichiarato l’inefficacia del trasferimento per inadempimento della promissaria acquirente). Con l’unico motivo di ricorso l’Agenzia deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 27, comma 3, e 37 del d.P.R. n. 131/1986, nonché della tariffa allegata, sostenendo che la sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisce l’immobile subordinatamente al pagamento del corrispettivo è soggetta a imposta proporzionale, perché la condizione dipende dalla mera volontà dell’acquirente e dunque non è trattata come condizione sospensiva ai fini fiscali. L’Agenzia contesta inoltre la rilevanza delle vicende successive dedotte dalla contribuente, in quanto riferite ad atti diversi dall’avviso oggetto del giudizio e comunque non provate in modo idoneo.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia. Ha ribadito l’orientamento consolidato secondo cui, ai fini dell’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile al promissario acquirente subordinatamente al pagamento del prezzo è soggetta a imposta proporzionale e non in misura fissa. Ha escluso che il mancato pagamento del prezzo o la mancata definitività della sentenza al momento della registrazione incidano sul trattamento fiscale, richiamando gli artt. 27 e 37 del d.P.R. n. 131/1986. Ha inoltre ritenuto irrilevanti, perché non adeguatamente documentate e comunque riferite ad atti successivi e diversi, le allegazioni della contribuente su transazione, sgravio e sopravvenuta sentenza di inefficacia del trasferimento. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito respingendo il ricorso originario della contribuente. Le spese del giudizio sono state poste a carico della contribuente.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo di vendita produce effetti trasferitivi rilevanti ai fini fiscali come una compravendita, anche quando il trasferimento sia subordinato al pagamento del prezzo pattuito.

• art. 27 d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa

  La disposizione distingue tra atti realmente sospensivamente condizionati e atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore, che non sono considerati sospensivamente condizionati e sono assoggettati a imposizione proporzionale.

• art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva […] gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore

  Il pagamento del prezzo o l’adempimento rimesso alla sfera decisionale dell’acquirente non impedisce l’applicazione dell’imposta proporzionale, perché il congegno non è trattato come condizione sospensiva ai fini fiscali.

• art. 27, comma 4, d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misura fissa

  La misura fissa è prevista solo per gli atti condizionati alla volontà del venditore o dell’obbligato, non per quelli rimessi alla mera volontà dell’acquirente.

• art. 37 d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti dell’autorità giudiziaria che definiscono anche parzialmente il giudizio sono tassati anche se impugnati o ancora impugnabili, con meccanismo di conguaglio o rimborso in base all’esito definitivo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro di legittimità invocato per denunciare la violazione di legge tributaria.

• art. 8, lettera a, Tariffa parte prima d.P.R. n. 131/1986

  È stata richiamata dalla ricorrente come norma di tariffa rilevante per la tassazione dell’atto giudiziario avente effetti traslativi.

• art. 1, nota 2-bis, Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986

  È stata richiamata dalla ricorrente in relazione al regime agevolativo invocato, poi escluso in fatto dalla decisione di merito.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c. che produce il trasferimento di un immobile è assoggettata a imposta proporzionale quando l’effetto traslativo è subordinato al pagamento del prezzo pattuito, poiché la fattispecie non viene trattata come vera condizione sospensiva ai fini dell’art. 27 d.P.R. n. 131/1986.
• Nel regime dell’art. 27 d.P.R. n. 131/1986, il discrimine non dipende da una valutazione di serietà o convenienza economica dell’inadempiente, ma dalla struttura dell’evento dedotto in condizione e dal fatto che gli effetti dell’atto dipendano dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore.
• La circostanza che la sentenza costitutiva non sia ancora passata in giudicato al momento della registrazione non impedisce l’applicazione dell’imposta, poiché gli atti dell’autorità giudiziaria che definiscono anche parzialmente il giudizio sono tassabili anche se impugnati o impugnabili, salvo eventuale conguaglio o rimborso successivo.
• Ai fini fiscali non assume rilievo che il prezzo non sia stato ancora corrisposto, perché dopo la sentenza sostitutiva del contratto la situazione giuridico-economica rilevante per il fisco è assimilabile a quella di una compravendita con prezzo differito.
• Vicende successive e diverse rispetto all’atto impositivo impugnato non possono incidere automaticamente sul giudizio, se non risultano provate e riferite al medesimo provvedimento oggetto di contestazione.

Come è indicizzato