Cassazione Civile, Ordinanza n. 13070/2026 del 06/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare del 12 novembre 2015 avente ad oggetto la vendita di un complesso immobiliare. La promissaria acquirente ha agito sostenendo che la promittente venditrice avesse violato l’obbligo di conservare il bene sino al definitivo nelle condizioni esistenti alla stipula, lasciandolo peggiorare in modo grave; per questo aveva dichiarato legittimo il proprio recesso e chiesto il doppio della caparra confirmatoria. I giudici di merito hanno però ritenuto che l’acquirente conoscesse le condizioni dell’immobile, che il suo deterioramento fosse comunque prevedibile in rapporto alla vetustà e alle caratteristiche costruttive, e che non fosse provato un inadempimento di non scarsa importanza della venditrice. In cassazione la ricorrente ha dedotto: (1) violazione dell’art. 1455 c.c., sostenendo che il peggioramento del bene integrasse un inadempimento grave idoneo a giustificare il recesso; (2) vizio motivazionale, assumendo di avere conosciuto le reali condizioni dell’immobile solo dopo una perizia tecnica del 2018 resa possibile dall’accesso al bene; (3) violazione dell’art. 1385 c.c., per il mancato riconoscimento del doppio della caparra; (4) omessa valutazione di prove decisive, con riferimento alla documentazione contrattuale e precontrattuale, alla perizia di parte e a una comunicazione del 14 novembre 2017.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i primi e il terzo motivo sollecitassero una rivalutazione del merito, preclusa nel giudizio di legittimità, e che il secondo e il quarto fossero comunque inammissibili perché la sentenza d’appello costituiva una "doppia conforme" rispetto a quella di primo grado, senza ratio decidendi autonoma e diversa, e perché il vizio di motivazione dedotto non era scrutinabile nei termini prospettati. La Corte ha inoltre condannato la ricorrente alle spese e al pagamento delle somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., oltre all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell’inadempimento è questione che, nel caso concreto, è stata risolta dai giudici di merito con apprezzamento fattuale non sindacabile in cassazione se la censura mira a una nuova valutazione del merito.

• art. 1385 c.c.

  Il diritto al doppio della caparra presuppone la qualificazione del recesso come conseguenza di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza; la censura che contesti gli accertamenti di fatto compiuti in merito è inammissibile in cassazione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio motivazionale è oggi deducibile solo nei limiti dell’omesso esame di un fatto decisivo o nei casi estremi di motivazione mancante, apparente, perplessa o irriducibilmente contraddittoria; non è ammissibile lamentare semplicemente insufficienza della motivazione.

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  In presenza di "doppia conforme", il motivo sul vizio di motivazione è inammissibile quando la decisione di appello conferma quella di primo grado sui medesimi fatti e senza una ratio autonoma e diversa.

• art. 380-bis c.p.c.

  Nel procedimento accelerato il ricorso inammissibile o manifestamente infondato può comportare anche la condanna alle somme aggiuntive di natura deterrente e sanzionatoria.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La consigliera delegata che ha formulato la proposta può far parte del collegio decidente, non essendo tale proposta una decisione definitiva e non integrando incompatibilità.

• art. 51, comma primo, num. 4), c.p.c.

  La formulazione della proposta di definizione accelerata non determina incompatibilità del magistrato a partecipare al collegio.

• art. 52 c.p.c.

  Non ricorre una causa di astensione/incompatibilità per il solo fatto che il consigliere abbia formulato la proposta ex art. 380-bis.

• art. 12 c.p.c.

  Le spese sono state parametrate al valore della parte di rapporto in contestazione, individuato nell’ammontare della caparra.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  La Corte ha applicato la condanna alle ulteriori somme in funzione deterrente e sanzionatoria per il compimento di atti processuali defatigatori nel procedimento accelerato.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  È stata irrogata un’ulteriore condanna pecuniaria per la natura inammissibile o manifestamente infondata del ricorso nel rito accelerato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Il contributo unificato aggiuntivo è commisurato a quello previsto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la doglianza sulla violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione dei fatti e delle prove compiuta dai giudici di merito.
• Il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. non consente più di censurare la mera insufficienza della motivazione; il controllo è limitato all’omesso esame di un fatto decisivo o ai casi estremi di motivazione inesistente, apparente o incomprensibile.
• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione sul vizio motivazionale è inammissibile quando la decisione di appello conferma quella di primo grado sui medesimi fatti e senza una ratio decidendi realmente autonoma.
• La pretesa restituzione del doppio della caparra confirmatoria richiede che il recesso sia fondato su un inadempimento grave e imputabile; se la censura investe l’accertamento di fatto sulla gravità dell’inadempimento, essa è inammissibile in cassazione.
• Nel procedimento accelerato per ricorsi inammissibili o manifestamente infondati, la Corte può applicare condanne pecuniarie aggiuntive con finalità deterrente e sanzionatoria, oltre alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Come è indicizzato