Cassazione Civile, Ordinanza n. 05782/2024 del 04/03/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto di locazione immobiliare ad uso diverso, stipulato per un complesso destinato all'essiccazione del tabacco, con decorrenza successiva alla stipula. Al momento della conclusione del contratto, l'immobile era ancora detenuto dal precedente conduttore, che avrebbe dovuto rilasciarlo prima dell'inizio del nuovo rapporto. Secondo il ricorrente, la locatrice non aveva consegnato la res locata alla scadenza pattuita e, dopo un primo mancato rilascio, avrebbe nuovamente omesso la consegna anche rispetto a un secondo contratto di locazione. Egli chiedeva la risoluzione dei rapporti e il risarcimento dei danni, deducendo la perdita quasi integrale del raccolto di tabacco 2010 e il mancato guadagno per le annualità successive. I motivi di ricorso censuravano: 1) la qualificazione della mancata liberazione dell'immobile come impossibilità sopravvenuta non imputabile ex art. 1256 c.c., sostenendo che il mancato rilascio del terzo era un rischio prevedibile e che la locatrice avrebbe dovuto attivarsi tempestivamente; 2) e 3) la ritenuta imputazione al conduttore di parte dei danni per mancata mitigazione e per il rifiuto di un immobile alternativo, sostenendo che tale condotta non era esigibile e che il locale sostitutivo era inidoneo; 4) la nullità della sentenza per omessa o insufficiente considerazione delle prove e della CTU sui danni; 5) l'omessa pronuncia sui danni relativi alle spese sostenute per il primo contratto; 6) 7) 8) 9) la liquidazione delle spese di lite e della chiamata in garanzia sulla base dell'intero petitum e non del valore effettivo della causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quinto motivo di ricorso. Ha ritenuto fondato il primo motivo perché, quando le parti stipulano una locazione sapendo che l'immobile è ancora nella disponibilità di un terzo tenuto a rilasciarlo entro una certa data, il successivo mancato rilascio da parte di quel terzo non può essere qualificato come impossibilità sopravvenuta non imputabile al locatore ex art. 1256 c.c.: il locatore si è invece assunto il rischio del mancato rilascio ed è responsabile della concreta realizzazione di tale rischio. Ha accolto anche il quinto motivo, rilevando l'omessa pronuncia sui danni corrispondenti alle spese sostenute in relazione al primo contratto di locazione. Ha dichiarato inammissibili il secondo, il terzo e il quarto motivo; questi ultimi sono stati ritenuti in parte meramente assertivi e diretti a una rivalutazione del fatto e delle prove, e in parte generici o non specifici ai sensi dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. I motivi dal sesto al nono sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nei motivi come norma sulla risoluzione per inadempimento, ma non è la base decisoria della Corte di cassazione.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato nei motivi come norma sulla diffida ad adempiere, senza rilievo decisivo nella ratio della decisione.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato nei motivi in relazione alla gravità dell'inadempimento, senza essere centrale nella decisione.

• art. 1256 c.c.

  La Corte esclude che il mancato rilascio dell'immobile da parte del terzo integri, per il locatore, impossibilità sopravvenuta non imputabile quando il rischio di tale mancato rilascio era stato consapevolmente assunto con la stipula del contratto.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nei motivi per sostenere l'obbligo di diligenza del locatore nell'attivarsi per il rilascio, ma non è autonomamente scrutinato come norma decisiva.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nei motivi in tema di responsabilità per inadempimento; la Corte, accogliendo il primo motivo, valorizza la responsabilità del locatore per il rischio assunto.

• art. 1227, ultimo comma, c.c.

  Richiamato nei motivi in tema di concorso del fatto del creditore e dovere di evitare il danno; i motivi che lo invocavano sono stati dichiarati inammissibili.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato nei motivi per contestare la valutazione di buona fede nell'offerta di un immobile sostitutivo; non è norma decisiva nella ratio.

• art. 1458 c.c.

  Richiamato in via subordinata nei motivi sulle conseguenze risarcitorie della risoluzione.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nei motivi per la determinazione del danno risarcibile.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte rileva l'omessa pronuncia sulla domanda di danni relativi alle spese del primo contratto, integrando il vizio denunciato.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione non è ravvisabile se non nei casi di decisione su prove non introdotte o di espresso disconoscimento del principio dispositivo; il motivo è stato dichiarato inammissibile.

• art. 116 c.p.c.

  La sua violazione è configurabile solo per uso di un regime probatorio diverso da quello previsto dalla legge; il motivo è stato dichiarato inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La censura è inammissibile se non specifica e non indica puntualmente gli atti e il contenuto delle doglianze richiamate.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato per i motivi di violazione di legge e per il vizio di sussunzione.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Utilizzato per dedurre nullità della sentenza per omessa pronuncia e violazione di norme processuali.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato nel ragionamento sulla deducibilità del cattivo esercizio del prudente apprezzamento delle prove nei limiti del vizio motivazionale.

• art. 336, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per l'assorbimento dei motivi sulle spese, in quanto relativi a capi della sentenza travolti dalla cassazione.

• art. 657 c.p.c.

  Richiamato nei motivi come rimedio che la locatrice avrebbe dovuto attivare tempestivamente per il rilascio dell'immobile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato nel contesto del rito camerale di trattazione del ricorso.

• art. 2233 c.c.

  Richiamato nei motivi sulla liquidazione dei compensi e delle spese.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sulle spese di lite poste a carico della parte soccombente.

• art. 106 c.p.c.

  Richiamato nei motivi in tema di chiamata in garanzia e spese della terza chiamata.

• D.M. n. 55 del 2014, art. 5

  Richiamato nei motivi per contestare il criterio di liquidazione delle spese di lite sulla base del valore della domanda.

Massime di principio

• Quando le parti stipulano un contratto sapendo che la prestazione di una delle parti dipende dal rilascio di un bene da parte di un terzo entro una data certa, il successivo mancato rilascio del terzo non può essere automaticamente qualificato come impossibilità sopravvenuta non imputabile: occorre verificare se quel rischio fosse stato consapevolmente assunto dal debitore.
• L'impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. non opera se l'evento impeditivo rientrava tra i rischi prevedibili e accettati dal debitore al momento della stipula del contratto.
• La deduzione di violazione di legge per vizio di sussunzione è ammissibile solo quando il fatto storico sia assunto come accertato e si contesti esclusivamente la qualificazione giuridica data dal giudice di merito.
• Il motivo di ricorso per cassazione non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione delle prove o della ricostruzione del fatto, perché tale attività è riservata al giudice di merito.
• La censura di omessa pronuncia richiede la specifica individuazione della domanda o del motivo devoluto e non esaminato; il richiamo generico ad atti del giudizio di merito non soddisfa il requisito di specificità.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi rigorose, rispettivamente quando il giudice decida su prove non introdotte o disapplichi il regime legale di valutazione della prova, non quando si contesti soltanto il peso attribuito alle risultanze istruttorie.

Come è indicizzato