Cassazione Civile, Ordinanza n. 16999/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente aveva versato € 80.000,00 e chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, con restituzione della somma e risarcimento danni, sostenendo che questi avevano poi venduto l’immobile a terzi prima del rogito. I promittenti venditori si difendevano deducendo che fosse stata invece la controparte a non adempiere: secondo loro, la promissaria acquirente non aveva versato entro fine giugno 2011 l’ulteriore acconto di € 220.000,00 concordato, sicché essi avevano legittimamente esercitato il recesso e trattenuto la somma ricevuta a titolo di caparra. Il Tribunale aveva dato ragione ai venditori, ritenendo essenziale il termine per il definitivo e legittima la ritenzione della somma. La Corte d’appello aveva invece dichiarato risolto il preliminare e condannato i venditori alla restituzione degli € 80.000,00, escludendo che il termine fosse essenziale e ritenendo comunque contraria a buona fede la vendita a terzi; aveva inoltre ipotizzato una risoluzione per mutuo dissenso. Con il ricorso per cassazione i venditori deducevano, in sintesi: 1) violazione degli artt. 1385 e 1456 c.c., sostenendo che il mancato pagamento dell’acconto integrava grave inadempimento idoneo a giustificare il recesso con ritenzione della caparra, senza necessità di clausola risolutiva espressa; 2) violazione degli artt. 1385 e 1460 c.c., assumendo la legittimità della vendita a terzi quale reazione all’inadempimento della controparte; 3) violazione degli artt. 1385 e 1453 c.c., censurando il mancato riconoscimento della legittimità del recesso già esercitato; 4) violazione degli artt. 1385 e 1372 c.c., negando una risoluzione consensuale; 5) nullità della sentenza per motivazione apparente e contraddittoria. La Cassazione ha ritenuto fondati il primo e il terzo motivo: la Corte d’appello non aveva correttamente applicato gli artt. 1385 e 1453 c.c., perché doveva verificare la sussistenza dei presupposti del recesso e la condotta delle parti al momento in cui il recesso era stato esercitato, senza richiedere l’esistenza di una clausola risolutiva espressa e senza fondare la decisione su una successiva vendita a terzi avvenuta vicino alla scadenza del termine per il definitivo. Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La Corte richiama la disciplina della caparra confirmatoria e del recesso della parte adempiente, chiarendo che la sua operatività richiede la verifica dei presupposti sostanziali del grave inadempimento e non la presenza di una clausola risolutiva espressa.

• art. 1456 c.c.

  La mancanza di una clausola risolutiva espressa non impedisce, di per sé, l’esercizio del recesso fondato sulla caparra confirmatoria, se ricorrono i presupposti dell’art. 1385 c.c.

• art. 1453 c.c.

  La Corte afferma che, nel valutare il recesso e la risoluzione, occorre considerare la condotta delle parti e il momento in cui il rimedio è stato esercitato.

• art. 1460 c.c.

  La censura relativa all’eccezione di inadempimento è stata assorbita; il testo lascia emergere che il tema andava valutato alla luce della condotta complessiva delle parti.

• art. 1372 c.c.

  La doglianza sulla mancata risoluzione consensuale è stata assorbita; la Cassazione non ha affermato un principio definitivo sul punto.

• art. 132, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La doglianza di nullità per motivazione apparente è stata assorbita, non essendo stata scrutinata nel merito.

• art. 360 c.p.c.

  Viene indicato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza.

Massime di principio

• Ai fini dell’esercizio del recesso collegato a caparra confirmatoria, il giudice deve accertare in concreto se vi sia stato un grave inadempimento della parte obbligata e se il recesso sia stato effettivamente esercitato dalla parte adempiente; non è invece necessario che nel contratto sia prevista una clausola risolutiva espressa relativa allo specifico inadempimento.
• Nel valutare la legittimità del recesso e gli effetti sulla caparra, occorre riferirsi alla situazione esistente al momento dell’esercizio del rimedio, tenendo conto della sequenza delle condotte delle parti e non di meri sviluppi successivi non decisivi.
• La vendita del bene a terzi, se intervenuta dopo l’esercizio del recesso, non può essere assunta automaticamente come base esclusiva della decisione senza verificare prima la correttezza dell’esercizio del recesso stesso e la sussistenza dei presupposti sostanziali del rimedio invocato.
• La qualificazione della somma versata come caparra e il conseguente diritto alla ritenzione o alla restituzione dipendono dall’accertamento della parte realmente inadempiente, da compiere secondo una valutazione complessiva e coerente del comportamento contrattuale delle parti.

Come è indicizzato