Cassazione Civile, Ordinanza n. 15559/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una proposta di acquisto/scrittura privata del 3 dicembre 2002 relativa alla compravendita di un appartamento. In tale atto le parti si impegnavano a stipulare un successivo preliminare avanti a un notaio, con fissazione del prezzo, indicazione del notaio e menzione di una procedura esecutiva pendente sull'immobile; il promissario acquirente consegnava un assegno di euro 7.500,00 a titolo di caparra, in deposito presso l'agenzia immobiliare. L'agenzia chiedeva la provvigione sostenendo di aver concluso l'affare, mentre l'acquirente contestava che il preliminare non fosse mai stato stipulato per la non definita situazione esecutiva del bene. In primo grado veniva riconosciuto il diritto alla provvigione e disposta la consegna dell'assegno alla venditrice. In appello veniva invece ordinata la restituzione dell'assegno all'acquirente, ma veniva confermata la condanna al pagamento della provvigione. Il ricorrente per cassazione deduceva: 1) violazione delle norme sulla formazione del contratto, sostenendo che la scrittura del 3 dicembre 2002 fosse solo un "preliminare di preliminare" e non fonte del diritto alla provvigione; 2) violazione delle norme sul contratto condizionato e sul preliminare, sostenendo che la stipula del successivo preliminare fosse una condizione e non un mero termine; 3) violazione delle norme sulla mediazione, perché non vi sarebbe stato alcun affare concluso e la mediatrice avrebbe violato l'obbligo informativo omettendo di verificare compiutamente la procedura esecutiva; 4) omesso esame della testimonianza del notaio, che avrebbe mostrato la mancata informazione dell'acquirente sulla situazione pregiudizievole dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che la scrittura del 3 dicembre 2002, pur correttamente qualificabile come "preliminare di preliminare", non fosse sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione. La Corte ha affermato che, in ipotesi di accordo meramente preparatorio, la provvigione matura solo con la conclusione dell'affare in senso economico-giuridico, cioè quando tra le parti si sia formato un vincolo giuridico idoneo a consentire l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o il risarcimento per mancato conseguimento del risultato utile. Poiché nel caso di specie tale vincolo non era sorto, la sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, che dovrà riesaminare l'appello alla luce dei principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli ulteriori motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, nn. 3 e 5; art. 360 bis c.p.c.

  Viene richiamato quale parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi; l'ultimo motivo indicato formalmente come quinto riguardava l'ammissibilità generale ex art. 360-bis c.p.c.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la formazione e la causa del contratto.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la formazione del vincolo contrattuale.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che mancava un valido preliminare idoneo a fondare il diritto alla provvigione.

• art. 1353 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che la stipula del preliminare fosse una condizione e non un mero termine.

• art. 1755 c.c.

  La Corte lo applica nel senso che il diritto alla provvigione sorge solo con la conclusione dell'affare in senso economico-giuridico.

• art. 1759 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione agli obblighi informativi del mediatore.

• art. 2932 c.c.

  Usato dalla Corte come criterio per individuare il momento di conclusione dell'affare: il vincolo deve consentire l'esecuzione specifica del negozio.

• l. n. 39/1989

  Richiamata dal ricorrente a sostegno della censura sulla mediazione e sugli obblighi del mediatore.

• l. n. 30/1997

  Richiamata dal ricorrente in tema di validità, efficacia, esecuzione e trascrizione del preliminare.

Massime di principio

• In materia di mediazione, il diritto alla provvigione non sorge per il solo accordo preparatorio o per la mera intermediazione che conduca a un vincolo precontrattuale: è necessario che l'affare sia concluso in senso economico-giuridico.
• Il cd. "preliminare di preliminare" è valido ed efficace come espressione di una formazione progressiva del contratto, ma non equivale di per sé alla conclusione dell'affare rilevante ai fini della provvigione del mediatore.
• L'affare può dirsi concluso, ai fini dell'art. 1755 c.c., solo quando tra le parti mediate esista un vincolo giuridico che consenta l'azione ex art. 2932 c.c. o il risarcimento del danno per il mancato conseguimento del risultato programmato.
• Se le parti si limitano a regolare le fasi future della trattativa senza assumere un vincolo contrattuale immediatamente azionabile sul piano dell'esecuzione specifica, il mediatore non matura la provvigione.

Come è indicizzato