Cassazione Civile, Ordinanza n. 25830/2023 del 05/09/2023

Esito

La controversia

L'acquirente di un villino acquistato con atto di compravendita del 2003 ha riscontrato, nel corso di lavori interni, altezze interne inferiori a quelle indicate nel progetto allegato alla licenza edilizia e nella planimetria catastale, e ha quindi convenuto in giudizio i venditori e il precedente proprietario chiedendo il rimborso del costo delle opere necessarie per adeguare l'immobile alle norme vigenti. Il tribunale aveva ricondotto la vicenda all'art. 1489 c.c., ritenendo che la difformità dal progetto approvato integrasse un onere non apparente gravante sull'immobile e condannando i venditori al risarcimento, con manleva del precedente dante causa. In appello i venditori hanno sostenuto che i CTU avevano escluso irregolarità rilevanti e che, comunque, la situazione fosse riconoscibile; la Corte d'appello ha invece riformato la decisione, escludendo la persistenza del potere sanzionatorio della P.A. per effetto del certificato di abitabilità rilasciato nel 1980. Nel ricorso per cassazione l'acquirente ha denunciato violazione dell'art. 1489 c.c. e dell'art. 221 R.D. 1265/1934, sostenendo che il certificato di abitabilità, nel regime previgente, non sanava le difformità edilizie e non faceva venir meno il potere repressivo dell'amministrazione; ha inoltre dedotto vizio motivazionale per la contraddittorietà della sentenza d'appello, che da un lato riconosceva la difformità tra altezza realizzata e progetto, ma dall'altro attribuiva al certificato un effetto sanante incompatibile con quella stessa difformità.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi, osservando che la Corte d'appello aveva erroneamente escluso l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. sulla base di un supposto effetto sanante del certificato di abitabilità. Ha chiarito che, nel regime applicabile al caso, il certificato di abitabilità aveva una funzione diversa rispetto al titolo edilizio e non precludeva agli uffici comunali di contestare successivamente difformità rispetto al progetto approvato; inoltre la motivazione della sentenza impugnata era intrinsecamente contraddittoria, perché riconosceva una difformità edilizia ma contemporaneamente affermava la regolarità urbanistica e la mancata persistenza del potere sanzionatorio. Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione per nuovo esame, demandando al giudice di rinvio anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La norma può applicarsi quando il bene venduto sia gravato da oneri non apparenti derivanti da difformità edilizie che espongano il bene al persistente potere sanzionatorio della pubblica amministrazione, con conseguente deprezzamento o minore commerciabilità; il certificato di abitabilità, nel regime previgente considerato, non elimina di per sé tale presupposto.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  È il parametro di ricorso per denunciare violazione o falsa applicazione di legge, qui utilizzato per contestare l'esclusione dell'art. 1489 c.c.

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  È il parametro di ricorso per censurare l'omesso esame di un fatto decisivo e la motivazione contraddittoria della sentenza d'appello.

• art. 221 R.D. 1265/1934

  Nel regime richiamato, il rilascio del certificato di abitabilità era legato a verifiche igienico-sanitarie e non comportava necessariamente un accertamento definitivo della conformità urbanistico-edilizia, né la perdita del potere repressivo dell'amministrazione.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Norma richiamata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• legge n. 47 del 1985, art. 13

  Richiamata per evidenziare che l'accertamento di conformità edilizia è stato introdotto solo con tale legge, sicché non poteva attribuirsi al certificato di abitabilità antecedente un effetto sanante sul piano edilizio.

Massime di principio

• Nel regime previgente alla disciplina introdotta dal 1993/2001, il certificato di abitabilità non equivale a un titolo di sanatoria urbanistico-edilizia e non esclude, di per sé, il potere repressivo della pubblica amministrazione in presenza di difformità dal progetto approvato.
• Ai fini dell'art. 1489 c.c., la rilevanza dell'onere non apparente dipende non solo dalla difformità del bene rispetto al titolo edilizio, ma anche dalla permanenza di un potere sanzionatorio pubblico idoneo a incidere sulla commerciabilità o sul valore del bene.
• È viziata la motivazione che, da un lato, accerta una difformità tra immobile realizzato e progetto approvato e, dall'altro, esclude la persistenza del potere sanzionatorio facendo leva sul certificato di abitabilità senza spiegare come tale documento possa avere effetto sanante.
• L'inerzia dell'amministrazione nel reprimere un abuso edilizio, di per sé, non ingenera affidamento qualificato nella legittimità dell'opera né comporta rinuncia implicita ai poteri di controllo e sanzione.

Come è indicizzato