Cassazione Civile, Ordinanza n. 25609/2026 del 21/09/2026

Esito

La controversia

Il condominio ha convenuto una condomina davanti al Tribunale di Trani con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., chiedendo che fosse condannata a consentire il transito attraverso l’atrio raggiungibile soltanto passando dal suo appartamento, per installarvi prese di ventilazione a servizio delle cantinole condominiali, interessate da infiltrazioni e umidità. La convenuta si è opposta, contestando la validità delle deliberazioni sui lavori e sostenendo che l’atrio fosse di sua proprietà esclusiva. Il Tribunale, con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c., ha rigettato la domanda, accertando sulla base dei titoli di provenienza la proprietà esclusiva dell’atrio in capo alla convenuta. La Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 731/2022 depositata l’11 maggio 2022, ha riformato l’ordinanza e ha ordinato alla condomina di consentire il transito, ritenendo irrilevante la titolarità dell’atrio e applicabile l’obbligo di accesso previsto dall’art. 843 c.c. La condomina ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi. Con i primi due ha denunciato la violazione degli artt. 832, 843, 817 e 818 c.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente, perplessa o illogica e l’omesso esame di un fatto decisivo; ha sostenuto che la natura dell’atrio fosse decisiva per stabilire l’applicabilità dell’art. 843 c.c. e che il titolo del 1965 e la destinazione pertinenziale all’appartamento ne dimostrassero la proprietà esclusiva. Con il terzo motivo ha contestato, richiamando gli artt. 194, 195, 115 e 116 c.p.c. e l’art. 843 c.c., l’accertamento della necessità dell’accesso e della soluzione di minor sacrificio, fondato sulla consulenza tecnica.

La decisione

La Corte ha accolto i primi due motivi, esaminati congiuntamente, perché la titolarità dell’atrio è decisiva per applicare l’art. 843 c.c. Se l’atrio è comune, l’obbligo di consentire il passaggio necessario per i lavori può operare; se è di proprietà esclusiva della condomina, l’installazione stabile delle prese su quel fondo non costituisce un mero accesso o passaggio, ma imporrebbe un peso permanente che l’art. 843 c.c. non consente. È stata respinta l’eccezione di novità della deduzione sulla proprietà esclusiva, già prospettata nel giudizio di merito. La Corte ha precisato che il giudice del rinvio dovrà accertare incidentalmente la titolarità dell’atrio ai soli fini della domanda ex art. 843 c.c.; in mancanza di domanda ai sensi dell’art. 34 c.p.c. e della partecipazione di tutti i condomini, tale accertamento non avrà efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali. Le censure relative alla motivazione e all’omesso esame sono rimaste assorbite dall’accoglimento dei primi due motivi. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito, poiché la valutazione della necessità dell’accesso e della modalità meno gravosa dipende dall’accertamento preliminare sulla titolarità dell’atrio. La sentenza d’appello è stata cassata nei limiti dei motivi accolti e la causa rinviata alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 843 c.c.

  L’art. 843 c.c., applicabile anche al condominio, grava il proprietario di un’obbligazione propter rem di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per realizzare o riparare un bene o un’opera propria del vicino ovvero comune (Cass. 20555/2021; Cass. 3059/1969).

  L’obbligo di accesso e passaggio opera quando il transito nel fondo altrui è necessario per realizzare o riparare un’opera del vicino o comune; non autorizza invece a imporre sul fondo esclusivo un’installazione stabile, che costituirebbe un peso permanente.

• art. 1117 c.c.

  Presupposto di applicabilità dell’art. 843 c.c. nei rapporti tra condominio e singolo condomino è, dunque, che l’accesso nel fondo di proprietà esclusiva da permettere alla gestione condominiale sia necessario al fine di costruire o riparare un muro o altra opera rientranti tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.

  Nei rapporti condominiali, l’art. 843 c.c. presuppone che l’accesso nel fondo esclusivo serva a costruire o riparare un’opera comune riconducibile alle parti comuni dell’edificio.

• art. 34 c.p.c.

  L’accertamento è incidentale e serve alla sola decisione della domanda proposta ai sensi dell’art. 843 c.c.: in assenza di domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c., esso è privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio nei confronti dell’amministratore, senza la partecipazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 11592/2026 e Cass. 35794/2021).

  Se la titolarità del bene è accertata incidentalmente per decidere una domanda ex art. 843 c.c., senza domanda ai sensi dell’art. 34 c.p.c. e senza la partecipazione di tutti i condomini, l’accertamento non produce giudicato sull’estensione dei diritti reali.

Massime di principio

• L’art. 843 c.c. impone al proprietario di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando siano necessari per realizzare o riparare un’opera del vicino o comune; l’obbligo comporta una limitazione occasionale e transeunte, non la costituzione di una servitù.
• Quando l’opera che si intende realizzare è destinata a essere collocata stabilmente sul fondo interessato, la titolarità del fondo è decisiva: se il fondo è esclusivo, l’installazione configura un peso permanente che non può essere imposto in base all’art. 843 c.c.
• Nei rapporti tra condominio e singolo condomino, l’applicazione dell’art. 843 c.c. richiede che l’accesso nel fondo esclusivo sia necessario per costruire o riparare un’opera comune. Se l’accesso è richiesto per installare stabilmente l’opera proprio sul fondo, va prima accertato se quel fondo sia comune o esclusivo.
• L’accertamento incidentale della titolarità del bene compiuto ai soli fini della domanda ex art. 843 c.c., in assenza di domanda ai sensi dell’art. 34 c.p.c. e della partecipazione di tutti i condomini, non forma giudicato sull’estensione dei diritti reali.

Come è indicizzato