Cassazione Civile, Ordinanza n. 23638/2026 del 21/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, con atto del 21 dicembre 2012, di un immobile da parte di una società a favore di un'altra società, con patto di riserva della proprietà: il contratto prevedeva che il possesso passasse subito all'acquirente, mentre la proprietà solo con il pagamento dell'ultima rata. L'acquirente avrebbe però cessato di pagare già dalla seconda rata, nonostante solleciti e diffide. Dopo la dichiarazione di fallimento dell'acquirente, la venditrice tentava prima la strada dell'istanza ex art. 73 l. fall. e poi della rivendicazione ex art. 103 l. fall., ma la domanda veniva respinta perché, secondo il giudice di merito, nella nota di trascrizione non risultava menzionato in modo sufficiente il patto di riservato dominio e quindi esso non era opponibile alla massa. Con l'opposizione allo stato passivo la venditrice insisteva per ottenere l'accertamento del proprio diritto di rivendica e la restituzione dell'immobile. Il Tribunale rigettava la rivendica, ammettendo solo la domanda subordinata di insinuazione al passivo per il prezzo. In cassazione la ricorrente deduceva violazione degli artt. 1523-1526 c.c., delle norme sulla trascrizione immobiliare e degli artt. 72 e 73 l. fall., sostenendo che il patto di riservato dominio risultava dall'atto pubblico e dalla trascrizione, tutti anteriori al fallimento, e che il curatore avrebbe dovuto rispettare l'effetto del contratto; contestava inoltre l'esclusione dell'opponibilità della sentenza di risoluzione del contratto.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati e trattati unitariamente i tre motivi di ricorso. Ha affermato che, in tema di accertamento del passivo e rivendica di beni venduti con riserva di proprietà, l'alienante deve provare il titolo in base al quale agisce, mentre spetta al curatore dimostrare l'integrale pagamento del prezzo e dunque l'avvenuto trasferimento della proprietà. Ha inoltre osservato che il criterio che limita l'opponibilità ai terzi al solo contenuto della nota di trascrizione opera nei confronti del terzo in senso proprio, ma non può essere utilizzato per negare rilevanza, nel rapporto con la curatela fallimentare, a un contratto di compravendita già contenente la clausola di riserva di proprietà e trascritto prima del fallimento. Poiché il giudice di merito aveva impostato la decisione su una lettura contraddittoria della trascrizione e sulla pretesa irrilevanza della clausola contrattuale, il decreto è stato cassato con rinvio al Tribunale di Cassino, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 1523-1526 c.c.

  La vendita con riserva di proprietà è riconosciuta come schema negoziale invocabile anche per beni immobili; ai fini della rivendica rileva la prova del titolo e della clausola di riserva inserita prima del fallimento.

• artt. 2643 e ss. c.c.

  Le norme sulla trascrizione immobiliare devono essere lette tenendo conto della funzione di pubblicità, ma non in modo da escludere automaticamente la opponibilità alla curatela di un contratto già trascritto con la relativa clausola.

• art. 72 l. fall.

  Richiamato dalla ricorrente come disposizione ritenuta violata; il decreto impugnato viene cassato perché il rapporto tra contratto e fallimento andava riesaminato alla luce della corretta disciplina degli effetti del contratto pendente.

• art. 73 l. fall.

  Richiamato dalla ricorrente come base della domanda di rivendicazione; la Corte non aderisce alla tesi del merito che ne aveva escluso l'applicabilità in modo decisivo.

• artt. 98 e 99 l. fall.

  Norme processuali poste a fondamento dell'opposizione allo stato passivo.

• art. 103 l. fall.

  Norma richiamata per la rivendicazione di bene immobile nei confronti della procedura concorsuale.

• art. 702-bis c.p.c.

  Indica il rito sommario con cui era stata inizialmente proposta l'azione di risoluzione e restituzione dell'immobile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Parametro del ricorso per cassazione per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 832 c.c.

  Richiamato in relazione al diritto di proprietà fatto valere dalla ricorrente.

• art. 42 Cost.

  Richiamato a sostegno della tutela della proprietà privata.

Massime di principio

• In sede di accertamento del passivo, il venditore che rivendichi un bene alienato con patto di riservato dominio deve provare il titolo negoziale su cui fonda la pretesa; spetta invece alla curatela dimostrare l'intervenuto pagamento integrale del prezzo, che determinerebbe il trasferimento della proprietà.
• La regola secondo cui, ai fini dell'opponibilità ai terzi, rileva il contenuto della nota di trascrizione opera rispetto al terzo in senso proprio, ma non può essere automaticamente estesa alla curatela fallimentare quando sia in discussione l'opponibilità dell'intero contratto già trascritto e contenente la clausola di riserva di proprietà.
• La vendita con riserva di proprietà può essere utilizzata anche per immobili; una volta che la clausola risulti inserita nel contratto e il contratto sia stato trascritto prima del fallimento, il giudice non può negarne la rilevanza solo perché la nota di trascrizione non ne riproduca testualmente ogni contenuto, se dal complesso degli atti emerge la presenza del patto.
• Quando il giudice di merito fonda il rigetto della rivendica su una lettura incoerente della trascrizione, senza confrontarsi con il contenuto negoziale effettivo già acquisito prima dell'apertura della procedura, il decreto è cassabile per violazione dei principi in materia di vendita con riserva di proprietà e pubblicità immobiliare.

Come è indicizzato