Cassazione Civile, Ordinanza n. 05920/2023 del 27/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale avente a oggetto una porzione di immobile di proprietà del locatore originario. Secondo la prospettazione della parte locatrice, la conduttrice avrebbe realizzato, senza autorizzazione del locatore né dei pubblici poteri, una trasformazione dell’ingresso dell’immobile con creazione di un volume aggiunto; tale condotta aveva dato luogo anche a procedimenti penali nei quali sarebbe stata accertata la responsabilità esclusiva del titolare della società per il manufatto abusivo. Il locatore aveva quindi chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno. Il Tribunale aveva accolto tali domande, ma la Corte d’Appello aveva riformato integralmente la decisione, rigettando la domanda di risoluzione. Con il primo motivo di ricorso in cassazione la ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 112, 1453, 1455, 1587 e 1590 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso la gravità dell’inadempimento valorizzando una pretesa tolleranza del locatore protrattasi per anni, senza considerare che la realizzazione di opere abusive e il mutamento non autorizzato della destinazione/usabilità del bene integravano violazione contrattuale rilevante; inoltre, la tolleranza non avrebbe potuto far venir meno il diritto del locatore al ripristino dello stato dei luoghi. Con il secondo motivo ha censurato l’omessa pronuncia, o comunque l’erronea declaratoria di assorbimento, sulla domanda di risarcimento del danno da deprezzamento dell’immobile e sulle spese di ripristino, domande già accolte in primo grado e oggetto di specifico motivo di appello da parte della conduttrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l’eccezione di tardività del ricorso, ritenendo che il termine per impugnare non decorresse dalla sola lettura del dispositivo in udienza, poiché la sentenza non dava conto della contestuale esposizione delle ragioni di fatto e di diritto. Nel merito, ha rigettato il primo motivo perché in parte inammissibile e in parte infondato: la censura sull’art. 112 c.p.c. era generica, mentre la doglianza sulla valutazione della gravità dell’inadempimento si risolveva in una contestazione del merito, non consentita in cassazione; la Corte territoriale aveva correttamente applicato l’art. 1455 c.c. valutando i fatti accertati e ritenendo l’inadempimento non sufficientemente grave per la risoluzione. Ha invece accolto il secondo motivo, rilevando che la Corte d’Appello, avendo rigettato la domanda di risoluzione, non poteva ritenere assorbite senza esame le ulteriori questioni relative al risarcimento del danno e al ripristino dei luoghi, poiché l’assorbimento andava giustificato e, in mancanza dei presupposti per la risoluzione, occorreva scrutinare le domande accessorie/ulteriori. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia deve essere specifica e riconoscibile; non può essere prospettata in modo generico o meramente assertivo.

• art. 1453 c.c.

  È la norma posta a base dell’azione di risoluzione per inadempimento, ma la sua operatività richiede la verifica della gravità dell’inadempimento.

• art. 1455 c.c.

  La risoluzione del contratto non può essere pronunciata se l’inadempimento ha scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte; la valutazione del giudice di merito, se sorretta da fatti accertati, non è sindacabile come mero dissenso fattuale.

• art. 1587 c.c.

  Il conduttore deve osservare l’uso convenuto e conservare il bene secondo gli obblighi derivanti dalla locazione.

• art. 1590 c.c.

  Il locatore conserva il diritto a pretendere la restituzione del bene nello stato dovuto; una tolleranza temporanea non elimina di per sé il diritto al ripristino.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La violazione processuale va dedotta in modo coerente con il vizio effettivamente denunciato.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Non consente di trasformare il ricorso in una richiesta di nuovo apprezzamento del fatto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge richiede la denunciata erronea sussunzione della fattispecie, non il mero dissenso sulla valutazione di merito.

• art. 176, comma 2, c.p.c.

  La sola lettura del dispositivo in udienza non fa decorrere il termine per impugnare se non è accompagnata dall’esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

• art. 132 c.p.c.

  La pubblicazione della sentenza presuppone la presenza degli elementi essenziali del provvedimento.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione della sentenza deve essere idoneamente resa conoscibile; se differita, il termine per impugnare decorre dal deposito.

Massime di principio

• In cassazione la censura di violazione di legge non può risolversi in una richiesta di rivalutazione del fatto o della gravità dell’inadempimento compiuta dal giudice di merito.
• Ai fini dell’art. 1455 c.c., la risoluzione per inadempimento richiede che l’inadempimento sia di non scarsa importanza, valutazione che spetta al giudice di merito sulla base dell’interesse concreto della parte non inadempiente.
• Nel rapporto di locazione, il conduttore che esegua opere o modifiche non autorizzate e incompatibili con l’uso convenuto viola gli obblighi contrattuali, ma la risoluzione dipende comunque dalla gravità dell’inadempimento.
• Il diritto del locatore al ripristino dello stato dei luoghi non viene meno per effetto di una mera tolleranza temporanea del comportamento del conduttore, salvo atti inequivoci di convalida o rinuncia.
• La declaratoria di assorbimento esclude l’omessa pronuncia solo se l’assorbimento è realmente configurabile; in mancanza, le questioni ulteriori devono essere esaminate nel merito.
• La lettura del solo dispositivo in udienza non fa decorrere il termine breve per impugnare se la motivazione non sia stata contestualmente esposta; in tal caso il dies a quo resta il deposito della sentenza motivata.

Come è indicizzato