Cassazione Civile, Ordinanza n. 07601/2023 del 16/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di un soggetto privato, di due appartamenti in un fabbricato in corso di realizzazione, a fronte della cessione di un terreno edificabile alla società costruttrice. Successivamente il proprietario deduceva che la società aveva edificato un ulteriore appartamento, poi ceduto a un terzo acquirente, occupando una porzione di terrazza che era già stata assegnata al suo compendio immobiliare. In primo grado era stata dichiarata inammissibile, per giudicato, la domanda contro la società costruttrice; era stato invece ordinato alla compratrice dell'unità contesa di arretrare il muro di separazione per restituire la parte di terrazza concretamente recuperabile, e le parti convenute erano state condannate in solido al pagamento di una somma pari al valore della porzione non restituibile; la società era stata inoltre ritenuta tenuta a garantire l'acquirente per l'evizione parziale. In appello entrambe le parti soccombenti avevano impugnato, ma la Corte territoriale aveva confermato la decisione. In Cassazione il ricorrente principale lamentava: omesso esame di fatti decisivi e violazione delle norme sulla prova e sul giudicato, sostenendo che la terrazza fosse integralmente restituibile e che la consulenza tecnica del precedente giudizio lo dimostrasse; violazione delle norme sulla proprietà, sulla trascrizione e sulla mala fede, censurando il mancato ordine di demolizione integrale e la ritenuta irrilevanza della priorità della trascrizione e della consapevolezza dell'occupazione; errata esclusione dell'applicazione degli artt. 936 e 938 c.c.; errata liquidazione del danno per la parte non restituibile; mancato riconoscimento del danno da indebita occupazione. La resistente acquirente, con ricorso incidentale, deduceva invece vizi della sentenza d'appello per avere ritenuto generiche le censure sulla prova della proprietà dell'attore, per non avere rilevato d'ufficio il difetto di titolarità dell'azione di rivendica e per non avere dato prevalenza al suo titolo trascritto; con ulteriore motivo censurava la mancata considerazione della richiesta di preferire la tutela per equivalente alla demolizione, per l'eccessivo sacrificio imposto rispetto al modesto vantaggio dell'attore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto infondate le doglianze della ricorrente incidentale sulla genericità dell'appello e sulla pretesa mancata prova della proprietà, osservando che l'attore aveva assolto l'onere probatorio dell'azione di rivendica mediante il proprio titolo di acquisto proveniente dal comune dante causa e che la Corte territoriale aveva comunque accertato, sulla base della consulenza tecnica, la localizzazione della porzione contesa nell'area attribuita al ricorrente principale. Quanto al ricorso principale, ha dichiarato in parte inammissibile la censura di omesso esame dei fatti decisivi per effetto della "doppia conforme" e, in parte, l'ha ritenuta comunque non censurabile perché diretta a contestare apprezzamenti di fatto. Ha escluso la violazione del giudicato, osservando che mancava identità soggettiva tra il precedente giudizio e quello attuale per quanto riguarda la resistente odierna. Ha poi ritenuto infondate le doglianze sulla disciplina dell'occupazione abusiva del suolo, chiarendo che il diniego della demolizione integrale non dipendeva dalla buona o mala fede dell'autrice dell'occupazione, ma dall'accertata impossibilità materiale di ripristinare integralmente lo stato originario senza compromettere la struttura dell'edificio; in tale situazione, la tutela reale cede di fronte alla trasformazione irreversibile della cosa, residuando la tutela risarcitoria per la parte non ripristinabile. Ha escluso, inoltre, che spettasse un importo parametrato all'arricchimento o al valore dei manufatti edificati, poiché, in caso di impossibilità di restituzione, la liquidazione va commisurata al valore del bene perduto. Ha infine dichiarato inammissibile la censura sul mancato riconoscimento del danno da indebita occupazione, trattandosi di valutazione di merito non specificamente aggredita.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  L'appello deve contenere censure specifiche; la doglianza è infondata se non si attacca la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato a sostegno delle censure sulla prova e sulla valutazione del materiale istruttorio, ma non ritenuto violato.

• art. 167 c.p.c.

  Richiamato per sostenere il difetto di contestazione o di prova, ma il motivo è stato respinto.

• art. 2644 c.c.

  La priorità della trascrizione è rilevante nei conflitti tra più acquirenti del medesimo bene, non nel modo prospettato dalla ricorrente incidentale.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato richiede identità soggettiva; non è invocabile per contrastare una decisione resa in un giudizio cui la resistente odierna non ha partecipato.

• art. 348-ter c.p.c.

  Esclude il vizio di omesso esame dei fatti decisivi in cassazione quando vi sia doppia conforme tra primo e secondo grado, come nel caso esaminato.

• art. 2058 c.c.

  La tutela in forma specifica non è praticabile quando il ripristino integrale della cosa è materialmente impossibile; non opera per imporre demolizioni che compromettano la struttura dell'edificio.

• art. 936 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'applicazione della disciplina dell'accessione e della demolizione, ma ritenuto non decisivo ai fini della soluzione adottata.

• art. 938 c.c.

  La disciplina dell'occupazione di parte di fondo altrui presuppone l'attribuzione del suolo al costruttore; nel caso concreto tale statuizione non è stata adottata.

• art. 948 c.c.

  In caso di impossibilità di restituzione del bene, il convenuto deve corrispondere il valore del bene stesso, non l'arricchimento eventualmente conseguito.

• art. 1337 c.c.

  Invocato con riferimento alla mala fede nelle trattative/acquisto, ma ritenuto irrilevante rispetto alla concreta impossibilità di ripristino.

• art. 2041 c.c.

  Richiamato per sostenere una liquidazione parametrata all'arricchimento, ma la Corte ha escluso che tale criterio si sostituisca al valore del bene quando la restituzione sia impossibile.

• art. 42 Cost.

  Invocato a tutela della proprietà privata, ma non idoneo a superare il limite materiale dell'impossibilità di restituzione integrale.

• art. 44 Cost.

  Richiamato insieme alle norme sulla proprietà, senza incidenza decisiva sulla soluzione della controversia.

• art. 1 Protocollo CEDU

  Richiamato a tutela del diritto di proprietà, ma non ha mutato la conclusione sulla prevalenza dell'impossibilità materiale di ripristino.

• art. 832 c.c.

  Norma generale sulla proprietà, richiamata come fondamento della tutela reale del proprietario.

• art. 934 c.c.

  Richiamato tra le norme sulla proprietà e sull'accessione, ma non decisivo nel caso concreto.

Massime di principio

• L'azione di rivendica è assolta, quanto all'onere probatorio iniziale, dalla dimostrazione del proprio titolo di acquisto quando il diritto deriva dal comune dante causa, senza necessità di una prova ulteriore se non vi sono contestazioni specifiche idonee a scalfire tale titolo.
• Il giudicato esterno può essere invocato solo in presenza di identità soggettiva, oggettiva e causale tra i giudizi; se una parte non ha partecipato al precedente processo, il giudicato non è opponibile nei suoi confronti.
• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame di fatti decisivi è inammissibile, per effetto della doppia conforme, quando appello e primo grado siano fondati sulle medesime circostanze di fatto.
• La tutela reale della proprietà incontra un limite nell'impossibilità materiale di ripristinare la res originaria: quando la cosa sia trasformata in modo irreversibile o la demolizione comprometta la stabilità dell'edificio, il proprietario conserva solo la tutela per equivalente per la parte non recuperabile.
• La liquidazione del danno in caso di impossibilità di restituzione del bene va commisurata al valore del bene perduto, non al vantaggio conseguito dall'autore dell'illecito, salvo diversa previsione normativa o domanda specifica compatibile con il petitum e la causa petendi.
• La mala fede dell'autore dell'occupazione o del costruttore, da sola, non impone la demolizione integrale se questa è tecnicamente incompatibile con la conservazione della struttura; la decisione deve tener conto della concreta eseguibilità del ripristino.
• La richiesta di un danno da indebita occupazione deve essere sorretta da allegazioni e censure specifiche; una valutazione di insussistenza del pregiudizio basata sull'esiguità dell'area occupata è apprezzamento di merito non sindacabile in cassazione se non adeguatamente censurato.

Come è indicizzato