Cassazione Civile, Ordinanza n. 07771/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione, proposta da alcuni condomini, di una deliberazione assembleare con cui il condominio aveva autorizzato l’amministratore a stipulare con un terzo un contratto di locazione stagionale di una porzione della piazzetta condominiale, da delimitare e occupare per attività di ristorazione. In primo grado la domanda era stata respinta, mentre la Corte d’appello ha accolto l’impugnazione di uno dei condomini, ritenendolo comproprietario della piazzetta e dichiarando nulla la delibera perché in contrasto con una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che vietava l’occupazione dell’area, clausola derogabile solo all’unanimità. Il condominio ricorre per cassazione con tre motivi: 1) omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che il cambio di destinazione d’uso dell’immobile del condomino da negozio ad abitazione avrebbe escluso i diritti sulla piazzetta riservati ai soli negozi frontisti; 2) violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello ex art. 345 c.p.c., deducendo novità e contraddittorietà delle difese dell’appellante; 3) violazione degli artt. 1136 e 1138 c.c., sostenendo che il divieto regolamentare di occupazione della piazzetta fosse meramente regolamentare e quindi modificabile a maggioranza. La Corte di cassazione ritiene inammissibile il primo motivo perché diretto a sollecitare una rivalutazione di merito, rigetta il secondo perché la Corte d’appello, accogliendo l’appello, ha implicitamente disatteso l’eccezione di inammissibilità, e rigetta il terzo perché la clausola del regolamento, imponendo un divieto negativo e limitando il godimento della cosa comune, ha natura contrattuale e la sua deroga richiede il consenso unanime dei comproprietari. Il ricorso viene quindi respinto, con condanna del condominio alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

La decisione

La Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del condominio. Ha confermato la lettura della Corte d’appello secondo cui il condomino appellante conservava la qualità di comproprietario della piazzetta nonostante la variazione di destinazione del suo immobile; ha escluso il vizio di omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello; e ha ribadito che la clausola regolamentare che vieta l’occupazione della piazzetta ha natura contrattuale e non può essere derogata o modificata a maggioranza, essendo necessario il consenso unanime. Il condominio è stato inoltre condannato al pagamento delle spese di lite e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il motivo per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se, in realtà, mira a contestare l’apprezzamento di merito compiuto dal giudice di merito su una circostanza già esaminata.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando il giudice, accogliendo la domanda o l’impugnazione, respinge implicitamente l’eccezione processuale incompatibile con la decisione adottata.

• art. 345 c.p.c.

  È richiamato quale parametro dell’eccezione di inammissibilità dell’appello per novità delle difese, ma la censura è disattesa poiché l’accoglimento dell’appello implica il rigetto dell’eccezione.

• art. 1136 c.c.

  La censura del ricorrente viene respinta perché la modifica di una clausola regolamentare che limiti il godimento di beni comuni richiede il consenso unanime dei partecipanti interessati, non la maggioranza.

• art. 1138 c.c.

  Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti dei condomini e impongono limiti al godimento delle cose comuni, se di natura contrattuale, non sono modificabili a maggioranza.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando non denuncia l’omesso esame di un fatto storico decisivo, ma tende a ottenere una diversa valutazione del fatto già esaminato dal giudice di merito.
• L’eccezione di inammissibilità dell’appello per novità delle difese può ritenersi implicitamente disattesa quando il giudice d’appello decide nel merito in senso favorevole all’appellante su un punto incompatibile con l’eccezione stessa.
• Le clausole del regolamento condominiale che introducono divieti o limiti al godimento delle parti comuni e incidono sui diritti dei condomini hanno natura contrattuale quando esprimono un vincolo negativo sostanziale; la loro modifica o deroga richiede il consenso unanime dei comproprietari.
• Una deliberazione assembleare che autorizzi l’uso di una parte comune in contrasto con una clausola contrattuale del regolamento è nulla se adottata senza l’unanimità richiesta per derogare a quel divieto.
• La variazione della destinazione d’uso di un’unità immobiliare non determina di per sé la perdita di diritti dominicali sulle parti comuni, se il regolamento non collega espressamente tali diritti al permanere della destinazione originaria.

Come è indicizzato