Cassazione Civile, Ordinanza n. 20449/2023 del 17/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti preliminari di vendita di immobili siti in Avola, stipulati nel febbraio e nel marzo 2002. La promissaria acquirente conveniva in giudizio i promittenti venditori chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dei due preliminari, con saldo del prezzo previa cancellazione delle formalità pregiudizievoli, e il risarcimento dei danni. I venditori proponevano a loro volta domanda di rescissione dei due preliminari ex art. 1448 c.c., deducendo lesione oltre la metà e approfittamento dello stato di bisogno. Il Tribunale accoglieva la rescissione di entrambi i preliminari; la Corte d'appello riformava parzialmente, escludendo la rescindibilità di uno dei due contratti e pronunciando il trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c., ma confermando la rescissione dell'altro preliminare. I venditori ricorrevano in cassazione con due motivi: 1) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., per avere la Corte d'appello fondato la propria decisione su un valore dell'immobile asseritamente non contestato, diverso da quello considerato dal Tribunale, e per avere attribuito ai ricorrenti un onere di contestazione non dovuto; 2) violazione dell'art. 1448 c.c., perché ai fini della valutazione della lesione ultra dimidium la Corte d'appello non avrebbe considerato che la prestazione dei venditori comprendeva anche l'anticipata immissione della promissaria acquirente nel possesso dell'immobile e il correlato diritto di percepire i canoni di locazione, con conseguente depauperamento dei venditori e vantaggio economico per l'acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il primo. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto che, ai fini della verifica della rescissione per lesione, non potesse considerarsi neutra l'anticipata immissione in possesso della promissaria acquirente e il conseguente diritto di percepire i canoni di locazione, perché tali elementi facevano parte della complessiva prestazione rilevante ex art. 1448 c.c. e incidevano sull'equilibrio economico del contratto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato quale base della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo

• art. 1448 c.c.

  la rescissione per lesione va valutata considerando il complesso delle prestazioni pattuite al momento del contratto, inclusi gli effetti economici accessori che alterano l'equilibrio tra le parti

• art. 2697 c.c.

  invocato dai ricorrenti in tema di onere della prova e di contestazione dei fatti rilevanti

• art. 112 c.p.c.

  invocato dai ricorrenti sotto il profilo del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e dei limiti della devoluzione in appello

• art. 342 c.p.c.

  richiamato in relazione all'eccezione di inammissibilità dell'appello, poi rigettata

• art. 345, comma 1, c.p.c.

  richiamato per escludere la proponibilità in appello di una domanda risarcitoria ritenuta nuova

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il procedimento camerale di legittimità

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale posta a fondamento dei motivi di ricorso per violazione di legge

Massime di principio

• Ai fini della rescissione per lesione ex art. 1448 c.c., la sproporzione tra le prestazioni deve essere valutata tenendo conto di tutte le pattuizioni che compongono il sinallagma, non solo del prezzo nominale della vendita ma anche degli ulteriori vantaggi economici attribuiti a una parte e dei corrispondenti sacrifici dell'altra.
• Nel contratto preliminare, anche l'anticipata immissione nel possesso del bene e il correlato diritto di percepire i frutti civili o i canoni di locazione costituiscono elementi della prestazione rilevanti ai fini della verifica dell'eventuale lesione ultra dimidium.
• Quando il trasferimento anticipato del possesso è previsto come effetto del preliminare, tale circostanza non è neutra nella valutazione della rescindibilità, perché incide sul valore economico complessivo dell'operazione e sull'equilibrio tra le prestazioni.
• Nel giudizio di legittimità, se il secondo motivo consente la decisione sulla questione dirimente, le ulteriori censure restano assorbite secondo il criterio della ragione più liquida.

Come è indicizzato