Cassazione Civile, Sentenza n. 27150/2023 del 22/09/2023

Esito

La controversia

Saia Francesco impugnava la decisione dei giudici di merito che avevano respinto la sua domanda di risoluzione dell'impegnativa di acquisto (23 agosto 2005) per presunto inadempimento del promittente venditore, sostenendo che Cesarone non aveva informato sull'esistenza di un'ipoteca e sulla mancanza di agibilità; chiedeva la condanna alla restituzione della caparra e il risarcimento. I convenuti avevano chiesto, e ottenuto in primo grado, il riconoscimento della provvigione per l'attività di mediazione. Saia ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi: 1) illegittima ammissione della prova testimoniale (violazione artt. 2721 e 2722 c.c.); 2) errata applicazione dell'art. 115 c.p.c. circa le prove poste a fondamento della decisione; 3) violazione dell'art. 116 c.p.c. in relazione alla valutazione delle prove (soprattutto sul significato del telegramma del 5 ottobre 2005); 4) violazione dell'art. 1482 c.c. circa l'obbligo del promittente venditore di garantire la libertà dell'immobile da pesi già alla stipula del preliminare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in tutte le sue parti. Motivazioni principali: la prova testimoniale era ammissibile in quanto diretta a chiarire il significato e le ragioni della sequenza negoziale (non a modificare il contenuto scritto dell'impegnativa), quindi non incideva sul divieto dell'art. 2722 c.c.; la Corte d'appello ha correttamente valutato la coerenza temporale dei pagamenti e la funzione della fissazione delle scadenze (finalizzate a permettere al venditore di estinguere il mutuo e completare il condono), con doppia conforme rispetto al Tribunale; le valutazioni di attendibilità delle testimonianze e l'interpretazione del telegramma rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito e non sono sindacabili in sede di legittimità; alla luce della prova e della sequenza negoziale il promissario acquirente era a conoscenza dell'ipoteca e delle irregolarità edilizie, pertanto non poteva rifiutare la stipula del preliminare né far valere la risoluzione per le ragioni dedotte. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite a favore dei controricorrenti; nessuna condanna per responsabilità processuale aggravata è stata disposta.

Norme richiamate

• art. 2721 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 2722: la Corte ha ritenuto che le prove testimoniali fossero ammesse per chiarire il significato e le circostanze che hanno determinato il consenso, non per introdurre patti contrari al documento scritto

• art. 2722 c.c.

  Applicata nel senso che il divieto di prova testimoniale riguarda i patti aggiunti o contrari al contenuto negoziale scritto; non opera però quando la prova è diretta non a modificare il contenuto scritto ma a chiarirne la reale portata e le circostanze fattuali antecedenti

• art. 115 c.p.c.

  Rilevata la correttezza dell'uso delle prove effettuato dal giudice di merito; la Corte ha precisato i limiti del sindacato in cassazione per fatti desunti dalle prove

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per affermare che la valutazione di attendibilità e di forza probante dei mezzi di prova è rimessa al giudice del merito e non sindacabile in sede di legittimità salvo i ristretti casi previsti dalla legge

• art. 1482 c.c.

  Applicato per chiarire che il promittente venditore deve garantire la libertà del bene in vista della stipula del definitivo; tuttavia, se il promissario acquirente è a conoscenza degli oneri e accetta una tempistica che contemplava la loro rimozione prima del definitivo, non può rifiutare il preliminare per quelle ragioni

• art. 1453 c.c.

  Richiamato come principio: se il promissario acquirente recede per inadempimento grave, il venditore non può poi attivarsi per rimuovere la garanzia; la Corte ha ritenuto che tale presupposto non sussistesse nel caso concreto

• art. 348-ter c.p.c.

  Evocato nel ragionamento sulla doppia conformità (conferma della motivazione di primo grado da parte della Corte d'appello) che limita il sindacato di legittimità

• art. 96 c.p.c., terzo comma

  Citato in relazione alla domanda di liquidazione per responsabilità processuale aggravata; la Corte ha escluso l'applicazione perché non ravvisate condotte processuali abusive

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione all'eventuale pagamento supplementare del contributo unificato a carico del ricorrente qualora dovuto

• art. 360 c.p.c.

  Norma di riferimento per i motivi di cassazione; la Corte ha esaminato i motivi innanzi ai limiti e criteri previsti dall'art. 360 (violazioni di legge e vizi di motivazione)

Massime di principio

• La prova testimoniale è inammissibile per introdurre patti contrari o aggiuntivi rispetto a un documento scritto (art. 2722 c.c.), ma è ammissibile per chiarire il significato, le circostanze e le ragioni che hanno determinato il consenso delle parti e la scansione negoziale.
• La qualificazione della funzione delle diverse fasi contrattuali (impegnativa, preliminare, rogito) e la coerenza temporale dei pagamenti possono dimostrare l'intento delle parti e giustificare che alcune garanzie siano state promesse in vista del definitivo e non già sin dal preliminare.
• La valutazione dell'attendibilità delle testimonianze e la scelta tra prove concorrenti sono questioni di merito riservate al giudice di grado e non sindacabili in cassazione se regolarmente motivate, salvo casi di motivazione manifestamente contraddittoria o uso di prove inesistenti.
• Se il promissario acquirente era a conoscenza di ipoteche o irregolarità e ha concordato una tempistica che prevedeva la loro rimozione prima del definitivo, non può poi rifiutare il preliminare invocando l'esistenza di tali oneri; il diritto di chiedere al giudice fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo resta comunque una facoltà, non un obbligo automatico.
• La cassazione interviene soltanto per vizi di diritto, per motivazioni basate su elementi non acquisiti nel processo o per omissioni gravi nell'esame dei fatti decisivi; l'errata valutazione o diversa scelta motivazionale di fatti discussi non è in genere sindacabile.
• In caso di controversie relative a compensi di mediazione, il giudice può riconoscere la provvigione se risulta provata l'attività e l'accordo sulle condizioni; tale domanda può sopravvivere anche a questioni risolutive tra le parti principali.