Cassazione Civile, Ordinanza n. 22562/2026 del 01/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di apporto di immobili, anche abitativi, a un fondo comune di investimento immobiliare chiuso, stipulato per la costituzione del fondo e la sottoscrizione delle relative quote. In sede di registrazione l’atto era stato assoggettato a imposta di registro in misura fissa. Successivamente l’Agenzia delle Entrate ha notificato un avviso di liquidazione ritenendo che l’apporto dovesse essere tassato in misura proporzionale del 9% come trasferimento oneroso di immobili, oltre a una ulteriore tassazione per l’atto ricognitivo di avveramento delle condizioni sospensive e a una sanzione per tardiva registrazione. Il ricorso per cassazione censura la sentenza d’appello per violazione delle norme sull’imposta di registro, sostenendo che l’art. 7 della Tabella allegata al D.P.R. n. 131/1986, richiamato dall’art. 9 del D.L. n. 351/2001, configura una disciplina ordinaria per gli apporti ai fondi immobiliari, non una agevolazione fiscale; perciò non sarebbe stato travolto dall’abrogazione delle agevolazioni prevista dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 23/2011. La contribuente contesta inoltre l’assimilazione dell’apporto a un trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.

La decisione

La Corte accoglie il ricorso. Ribadisce che la disciplina dell’art. 9 del D.L. n. 351/2001, in coordinamento con l’art. 7 della Tabella allegata al D.P.R. n. 131/1986, non ha natura agevolativa ma costituisce uno statuto fiscale ordinario e organico dei fondi immobiliari. Di conseguenza, l’abrogazione delle agevolazioni disposta dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 23/2011 non si applica agli atti di apporto a fondi immobiliari. Inoltre, tali apporti, funzionali alla sottoscrizione di quote e alla creazione di un patrimonio separato e vincolato, non sono assimilabili agli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari soggetti all’imposta proporzionale prevista per i trasferimenti onerosi. La sentenza impugnata viene quindi cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la Corte decide nel merito accogliendo il ricorso originario della contribuente. Le spese dell’intero giudizio sono compensate per il consolidarsi della giurisprudenza sulla questione.

Norme richiamate

• art. 7, Tabella, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La disposizione, richiamata dall’art. 9 del D.L. n. 351/2001, disciplina in via ordinaria gli atti di apporto di immobili a fondi immobiliari e non costituisce una mera agevolazione fiscale.

• art. 9 del D.L. 25 settembre 2001, n. 351

  Configura una disciplina fiscale organica e non derogatoria per i fondi comuni di investimento immobiliare, comprensiva anche del trattamento degli apporti immobiliari.

• art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La Corte esclude che gli apporti a fondi immobiliari possano essere assimilati agli atti traslativi onerosi di beni immobili soggetti a imposta proporzionale.

• art. 11, Tariffa Parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Norma richiamata nel quadro della registrazione dell’atto, ma non decisiva nel principio di diritto affermato.

• art. 10, comma 4, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  La previsione abrogativa delle agevolazioni fiscali si riferisce alle agevolazioni in senso stretto e non incide sulla disciplina ordinaria degli apporti ai fondi immobiliari.

• art. 69 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato in relazione alla sanzione per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto in cassazione per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 53 Cost.

  Richiamato nel ragionamento per affermare che la diversa disciplina fiscale trova giustificazione nelle caratteristiche dell’istituto e non è arbitraria.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, l’apporto di immobili a un fondo comune di investimento immobiliare, quando è funzionale alla sottoscrizione di quote e alla creazione di un patrimonio separato e vincolato, non va automaticamente qualificato come trasferimento oneroso di diritti reali immobiliari.
• Una disciplina fiscale speciale che regola in modo organico un istituto può avere natura ordinaria e non agevolativa, con la conseguenza che la sopravvenuta abrogazione delle agevolazioni non la colpisce.
• Per stabilire il regime tributario applicabile non basta il dato formale del conferimento di beni immobili: occorre guardare alla causa concreta dell’operazione e alla sua funzione economico-giuridica.
• Quando l’apporto immobiliare non determina un effettivo trasferimento di ricchezza al conferitario, ma l’afflusso di beni in un patrimonio separato destinato a gestione nell’interesse dei partecipanti, la fattispecie si colloca più nell’area della gestione dell’investimento che in quella del trasferimento traslativo.

Come è indicizzato