Cassazione Civile, Ordinanza n. 20555/2021 del 19/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda proposta dalla società proprietaria di un locale adibito a ristorante all'interno di un edificio condominiale, che chiedeva di essere dichiarata titolare del diritto di accedere alle unità immobiliari sovrastanti e alle parti comuni per ispezionare e riparare il percorso di una canna fumaria al servizio della cucina del locale. La società deduceva che la canna fumaria, originariamente utilizzata e poi manomessa da alcuni condomini durante lavori nei loro appartamenti, era stata compromessa nella funzionalità e che i vicini avevano ostacolato l'accesso ai tecnici. I convenuti resistevano sostenendo che, in base al regolamento condominiale contrattuale modificato all'unanimità nel 1991 e richiamato nell'atto di acquisto della società, i proprietari dei locali ad uso negozio erano esclusi dalla comproprietà delle canne fumarie; aggiungevano che il ristorante era assimilabile ai locali commerciali esclusi e che la società non aveva titolo per pretendere l'accesso. I giudici di merito avevano rigettato la domanda, ritenendo insussistente il diritto della società sia perché mancava un titolo idoneo a superare la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c., sia perché il regolamento del 1991 aveva riservato le canne fumarie ai soli proprietari di appartamenti. Con il ricorso per cassazione la società articolava quattro motivi: 1) ultrapetizione ex art. 112 c.p.c., assumendo che la corte d'appello avesse pronunciato sulla proprietà della canna fumaria senza che vi fosse domanda in tal senso; 2) omesso esame di un fatto decisivo, e cioè che la canna fumaria fosse sin dall'origine e strutturalmente al servizio del ristorante; 3) falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c., sostenendo che il regolamento del 1991 non potesse essere interpretato come esclusivo dei locali ristorante e che, in ogni caso, dovesse valere l'interpretazione utile e di buona fede; 4) falsa applicazione degli artt. 1117 e ss. c.c., deducendo che la canna fumaria, destinata in origine al servizio esclusivo del ristorante al momento del frazionamento dell'edificio, non poteva ritenersi comune e che il regolamento non poteva comprimere i diritti dominicali in modo incompatibile con gli artt. 1118 e 1119 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo e ha accolto il quarto, dichiarando assorbiti il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione. La Corte ha affermato che la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere vinta non solo da un titolo convenzionale espresso, ma anche dalla destinazione obiettiva del bene al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare al momento del frazionamento dell'edificio. Poiché la corte d'appello aveva omesso di esaminare il fatto decisivo della esclusiva destinazione originaria della canna fumaria al ristorante, limitandosi a valorizzare il regolamento condominiale, la decisione è stata cassata affinché il giudice di rinvio accerti in primo luogo se la canna fumaria fosse effettivamente bene comune oppure di proprietà esclusiva del locale ristorante e solo successivamente valuti la portata del regolamento del 1991. È stato inoltre rilevato, in via preliminare, che la nuova costituzione del difensore della ricorrente era inammissibile per irregolarità della procura speciale in cassazione.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  Nel giudizio di cassazione la procura speciale non può essere rilasciata con autenticazione del difensore; se non è apposta a margine o in calce al ricorso o al controricorso, deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio o pubblico ufficiale autorizzato.

• art. 112 c.p.c.

  Il motivo di ultrapetizione è stato escluso perché la corte d'appello, pur senza una pronuncia espressa sulla domanda di accesso, ha implicitamente rigettato la pretesa negando la proprietà o comproprietà della canna fumaria.

• art. 360 c.p.c.

  Sono stati dedotti, rispettivamente, falsa applicazione di norme di diritto e omesso esame di un fatto decisivo; il quarto motivo è stato accolto nei limiti dell'omesso esame del fatto decisivo relativo alla destinazione originaria della canna fumaria.

• art. 843 c.c.

  Il proprietario può accedere nel fondo altrui o nelle cose comuni solo se ciò sia necessario per costruire o riparare un bene o un'opera di sua esclusiva proprietà o comune; se manca tale presupposto, il diritto di accesso non sussiste.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione delle parti elencate dalla norma opera solo se il bene è destinato al godimento o al servizio del condominio; essa può essere vinta dal titolo contrario o dalla destinazione esclusiva del bene a una singola unità immobiliare al momento del frazionamento dell'edificio.

• art. 1118 c.c.

  È richiamato per affermare che il regolamento condominiale contrattuale non può incidere oltre i limiti consentiti sui diritti del condomino sulle parti comuni.

• art. 1119 c.c.

  È richiamato per ribadire il limite alla divisione delle parti comuni quando questa renda incomodo o precluda l'uso della cosa comune.

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento di condominio di natura contrattuale può incidere sui diritti dei condomini nei limiti consentiti dalle norme inderogabili e dalle convenzioni, ma non può essere letto senza prima verificare se il bene rientri effettivamente tra le parti comuni.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  Richiamati come canoni di interpretazione del regolamento condominiale, ma il relativo motivo è stato assorbito dall'accoglimento della censura sulla mancata considerazione del fatto decisivo.

• art. 1371 c.c.

  Evocato dalla ricorrente come criterio sussidiario di interpretazione utile ed equitativa in caso di dubbio sul significato della clausola regolamentare.

Massime di principio

• La domanda di accesso ex art. 843 c.c. presuppone che il bene da riparare sia di proprietà esclusiva del richiedente oppure comune: se la proprietà o comproprietà è contestata, il giudice deve verificare in via preliminare i presupposti sostanziali del diritto di accesso.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è relativa e può essere superata non solo da un titolo negoziale espresso, ma anche dalla concreta destinazione funzionale del bene al servizio esclusivo di una sola unità immobiliare al momento del frazionamento dell'edificio.
• Nel condominio, la qualificazione di un bene come comune o esclusivo va compiuta prima di interpretare eventuali clausole regolamentari che ne disciplinino l'appartenenza o l'uso; una clausola regolamentare non può essere utilizzata per confermare la comunione senza aver accertato se il bene vi rientri davvero.
• Ai fini del vizio di omesso esame di un fatto decisivo, è rilevante l'omissione di un dato storico specificamente dedotto e potenzialmente idoneo a mutare l'esito della controversia, come la destinazione originaria del bene al servizio esclusivo di una singola unità.
• Le limitazioni convenzionali ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sulle proprietà esclusive devono risultare da un titolo chiaro e univoco e non possono essere affermate in modo da sacrificare, senza base certa, l'utilità concreta della singola unità immobiliare.

Come è indicizzato