Cassazione Civile, Ordinanza n. 22119/2026 del 27/06/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un pagamento di euro 60.000,00 corrisposto a titolo di provvigione per un'attività di intermediazione immobiliare relativa alla conclusione di un preliminare di compravendita di beni futuri da realizzare. Il cliente ha chiesto la restituzione della somma sostenendo la nullità del rapporto per mancata iscrizione degli intermediari nel ruolo degli agenti immobiliari previsto dalla l. n. 39/1989, oltre al risarcimento del danno per lucro cessante. In primo grado la domanda è stata respinta, ritenendosi che l'attività fosse riconducibile a procacciamento d'affari e che non fosse provata la sussistenza dei requisiti della mediazione tipica. In appello, invece, la domanda è stata accolta: la Corte territoriale ha ritenuto provata l'attività di mediazione/procacciamento immobiliare, ha affermato che anche il procacciatore incaricato di concludere affari relativi a immobili deve essere iscritto ai sensi della l. n. 39/1989, e ha quindi dichiarato la nullità del rapporto con conseguente restituzione della provvigione ex art. 2033 c.c., rigettando il maggior danno per difetto di prova. Il ricorrente ha impugnato la sentenza d'appello con due motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente/mancante ex art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e art. 360 c.p.c., per avere la Corte di merito reso una motivazione incomprensibile sull'esistenza del contratto di mediazione; 2) violazione e falsa applicazione degli artt. 1748, 1754 e 1755 c.c. e dell'art. 12 disp. prel. c.c., sostenendo che il rapporto dovesse qualificarsi come mero procacciamento d'affari e che, quindi, non operasse la disciplina della mediazione tipica. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi: ha affermato che la motivazione d'appello superava il minimo costituzionale e ha ribadito che, quando l'attività di intermediazione riguarda beni immobili ed è svolta in modo professionale e continuativo, sussiste l'obbligo di iscrizione previsto dalla l. n. 39/1989; la mancanza dell'iscrizione esclude il diritto alla provvigione. Ha quindi rigettato il ricorso e ha condannato il ricorrente alle spese, oltre che alle somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso il vizio di motivazione apparente della sentenza d'appello, ritenendo che la Corte territoriale avesse esplicitato in modo sufficiente le ragioni della decisione e il percorso logico seguito. Sul piano sostanziale, ha confermato che l'attività di intermediazione avente ad oggetto beni immobili, anche se qualificabile come procacciamento d'affari o mediazione atipica/unilaterale, resta soggetta all'obbligo di iscrizione previsto dalla l. n. 39/1989 quando sia svolta in forma professionale e continuativa; la mancata iscrizione comporta la perdita del diritto alla provvigione. Ha inoltre confermato le statuizioni accessorie: condanna del ricorrente alle spese di lite, condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. al pagamento di euro 2.500,00 in favore del resistente, condanna ex art. 96, comma 4, c.p.c. al pagamento di euro 2.500,00 in favore della Cassa delle ammende e presa d'atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Il vizio denunciabile riguarda la mancanza o l'apparenza della motivazione, non il semplice difetto di sufficienza o di persuasività.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La censura per vizio motivazionale è ammessa solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante; la violazione di legge è infondata se la qualificazione giuridica adottata dal giudice di merito è corretta.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La decisione deve essere motivata almeno nel minimo costituzionale, cioè mediante esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della pronuncia.

• l. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2

  Per l'esercizio professionale dell'attività di mediazione in materia immobiliare è richiesto l'iscrizione nel ruolo/albo previsto dalla legge.

• l. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 4

  L'obbligo di iscrizione è stato esteso anche ai procacciatori di affari che, su incarico di una parte, svolgano attività di intermediazione per la conclusione di affari concernenti immobili o aziende.

• l. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 6

  La mancata iscrizione preclude il diritto alla provvigione.

• art. 2033 c.c.

  La somma indebitamente percepita va restituita con gli interessi dalla data del pagamento.

• artt. 1748, 1754 e 1755 c.c.

  La disciplina della provvigione e della mediazione non consente di sottrarsi all'obbligo di iscrizione quando l'attività di intermediazione immobiliare sia svolta professionalmente.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  L'interpretazione sistematica e teleologica conduce a ricomprendere nell'ambito applicativo della legge speciale le figure di intermediazione immobiliari atipiche o unilaterali, ove ricorrano i presupposti di professionalità e continuità.

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  La conformità tra proposta del consigliere e decisione finale consente la condanna del soccombente al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore della controparte, come sanzione per lite temeraria.

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  Nei casi previsti dalla norma, il soccombente può essere condannato anche a una somma in favore della Cassa delle ammende.

• art. 380-bis c.p.c.

  Nel procedimento accelerato, la proposta del consigliere non ha natura decisoria e non determina incompatibilità per la successiva partecipazione al collegio.

• art. 155, comma 4, c.p.c.

  Se il termine scade di domenica, esso è prorogato di diritto al primo giorno seguente non festivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione è limitato alle anomalie motivazionali che rendono la sentenza inesistente o solo apparente sotto il profilo argomentativo; non è sufficiente lamentare una motivazione ritenuta poco persuasiva o insufficiente.
• In materia di intermediazione immobiliare, l'attività svolta professionalmente e continuativamente, anche se ricondotta al procacciamento d'affari o a una mediazione atipica/unilaterale, è soggetta all'obbligo di iscrizione previsto dalla legge speciale; la mancanza dell'iscrizione preclude il diritto alla provvigione.
• Quando la provvigione è stata corrisposta in assenza del presupposto legale del diritto, la somma è ripetibile ai sensi dell'art. 2033 c.c., con decorrenza degli interessi dal pagamento.
• Ai fini della qualificazione del rapporto di intermediazione, il giudice deve valorizzare gli elementi concreti della fattispecie, ma la qualificazione come procacciamento d'affari non elide l'applicazione della disciplina speciale se l'oggetto dell'affare è immobiliare e ricorrono professionalità e continuità.
• Nel giudizio di cassazione definito in conformità alla proposta del consigliere delegato, può trovare applicazione la disciplina sanzionatoria ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria, oltre alla condanna alle spese e agli ulteriori oneri processuali previsti dalla legge.

Come è indicizzato