Cassazione Civile, Ordinanza n. 17842/2025 del 01/07/2025

Esito

La controversia

La controversia origina da un avviso di liquidazione con cui l’amministrazione finanziaria ha richiesto una maggiore imposta ipotecaria in relazione alla compravendita, stipulata nel 2015, di cinque unità immobiliari. La società contribuente ha impugnato l’atto e in primo grado ha ottenuto accoglimento; in appello la CTR ha invece accolto il gravame dell’Ufficio. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi: 1) violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, perché l’Ufficio avrebbe utilizzato come comparabili trasferimenti immobiliari anteriori di oltre tre anni rispetto all’atto; 2) violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., perché la CTR avrebbe fondato la decisione su una presunta ripresa del mercato immobiliare nel 2013 non dedotta dall’Ufficio né contestata dalle parti; 3) nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente, assumendo che la CTR si fosse limitata a richiamare apoditticamente la valutazione dell’Ufficio senza confrontarsi con la consulenza tecnica di parte; 4) omesso esame di fatti decisivi, in particolare le pessime condizioni manutentive dell’immobile, le differenze di ubicazione, superficie e pregio rispetto agli immobili comparati, nonché la congruità del valore dichiarato per le autorimesse. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, poi ritenuto tardivo.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il controricorso dell’Agenzia per tardività, ha respinto il primo, secondo e terzo motivo di ricorso, ma ha accolto il quarto motivo. In particolare ha ritenuto che l’uso di comparabili anteriori al triennio non comporti, di per sé, nullità dell’avviso; ha ritenuto inammissibile la censura ex artt. 112 e 115 c.p.c. per difetto di specificità del ricorso; ha escluso il vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata; ha invece ravvisato l’omesso esame di fatti decisivi, poiché la CTR non aveva realmente confrontato la stima dell’Ufficio con le contestazioni e la consulenza tecnica di parte relative alle caratteristiche concrete dell’immobile e alla non comparabilità dei cespiti posti a raffronto. Ne è seguita la cassazione della sentenza limitatamente al motivo accolto e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  Il controricorso notificato oltre il termine perentorio è inammissibile per tardività.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È la norma richiamata per dedurre nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente e per la denunciata violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la base del motivo di ricorso per violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986.

• art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  Per la rettifica del valore degli immobili l’Ufficio può utilizzare trasferimenti e perizie giudiziarie anteriori non oltre tre anni; tuttavia l’eventuale uso di atti anteriori al triennio non determina nullità dell’avviso, incidendo al più sull’affidabilità del parametro valutativo.

• artt. 112 e 115 c.p.c.

  La censura è stata dichiarata inammissibile per difetto di specificità, poiché il ricorso non riportava compiutamente gli atti difensivi rilevanti e non consentiva il controllo sul fatto processuale.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve essere autosufficiente e specifico; in difetto, il motivo è inammissibile e la Corte non può svolgere una autonoma ricerca negli atti.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È la norma utilizzata per censurare l’omesso esame di fatti decisivi e discussi tra le parti; il motivo è stato accolto perché la CTR non ha valutato elementi fattuali decisivi prospettati dalla contribuente.

Massime di principio

• Nel giudizio tributario di rettifica del valore di immobili, l’utilizzo di comparabili anteriori al termine triennale previsto dall’art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 non comporta automaticamente la nullità dell’avviso, mancando una espressa sanzione in tal senso; l’irregolarità può incidere solo sulla forza persuasiva del parametro estimativo.
• La censura fondata sulla violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. richiede un rigoroso rispetto del principio di specificità e autosufficienza del ricorso: la parte deve riportare gli elementi processuali necessari a consentire il controllo della dedotta violazione, senza demandare alla Corte una ricerca autonoma negli atti.
• La motivazione è apparente solo quando il giudice omette di indicare gli elementi posti a base del convincimento o li espone in modo meramente assertivo e non controllabile; se la sentenza rende intellegibile la ratio decidendi, il vizio non sussiste.
• In tema di rettifica del valore di immobili, la stima dell’ufficio tecnico erariale o di altro ufficio tecnico ha valore di semplice consulenza di parte: il giudice può farla propria solo se ne verifica criticamente attendibilità e congruenza rispetto alle contestazioni del contribuente e deve spiegare le ragioni della propria adesione.
• L’omesso esame di fatti decisivi sussiste quando il giudice di merito non considera circostanze specificamente dedotte e potenzialmente decisive, come le caratteristiche concrete del bene e la reale comparabilità degli immobili posti a base della stima.
• Nel processo tributario la prova tecnica di parte non è di per sé preclusa e può assumere rilievo decisivo, ma il giudice deve confrontarla con la stima dell’amministrazione e dar conto delle ragioni per le quali la ritiene o meno convincente.

Come è indicizzato