Sentenza del 15/03/2018 n. 1654 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI n. 1268/2014 relativo all'anno 2009, sostenendo che il Comune avesse determinato erroneamente la base imponibile utilizzando il prezzo di acquisto di 100.000 euro. L'immobile era stato acquistato nel 2006 allo stato rustico, privo di tramezzi, pavimenti, servizi e impianti, ed era accatastato in categoria F3, cioè come unità in corso di costruzione e priva di rendita catastale. Il prezzo comprendeva anche il terreno, la progettazione, gli oneri, le strutture edilizie già realizzate e le opere e gli impianti condominiali, non rappresentando quindi il solo valore dell'area edificabile.

La decisione

La CTR del Lazio ha accolto l'appello del contribuente e riformato la decisione della CTP di Rieti, che aveva inizialmente respinto il ricorso. Ha ritenuto illegittimo l'accertamento, rilevando che per i fabbricati di nuova costruzione l'ICI decorre dall'ultimazione dei lavori, salvo utilizzazione antecedente non provata nel caso concreto. Prima dell'ultimazione, l'imposizione avrebbe potuto riguardare esclusivamente il valore dell'area edificabile, non il prezzo complessivo di acquisto comprensivo delle strutture e degli impianti. Nel caso esaminato, l'unità F3 era priva di rendita e non costituiva ancora un fabbricato imponibile. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in 1.000 euro oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 2, lettera a)

  Per i fabbricati di nuova costruzione, l'imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori.

  La disposizione individua il presupposto dell'ICI e, per i fabbricati di nuova costruzione, collega l'inizio dell'obbligo tributario all'ultimazione dei lavori, salvo che il fabbricato sia utilizzato prima.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6

  Per i fabbricati di nuova costruzione l'imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori.

  La base imponibile del fabbricato non può essere applicata prima che la costruzione sia ultimata, se non ricorre un utilizzo anticipato provato.

• D.Lgs. n. 446/1997, art. 52

  Salvo per quanto attiene alla individuazione e definizione della fattispecie imponibili.

  I regolamenti comunali possono disciplinare le entrate locali, ma non possono modificare o ampliare per via regolamentare i presupposti dell'imposizione stabiliti dalla legge.

• Cassazione, sentenza n. 23347/2004

  L'area edificabile è soggetta a imposta fino alla realizzazione della prima costruzione; da quel momento l'imposizione si trasferisce sul fabbricato realizzato, mentre l'area diventa pertinenza del fabbricato.

• Cassazione, sentenza n. 17035/2013

  Non è dovuta l'imposta con riferimento a immobili in costruzione e privi di rendita catastale, inclusi quelli classificati in categoria F3, quando manchi ancora un oggetto imponibile qualificabile come fabbricato.

• Risoluzione MEF n. 8 del 22 luglio 2013

  Le categorie catastali fittizie, prive di rendita, come F3 e F4, non sono soggette a imposizione come fabbricati finché non viene completata la costruzione o definita l'unità immobiliare.

• Circolare ministeriale n. 151/E/2/970/C

  Durante la costruzione su un'area edificabile, fino all'ultimazione dei lavori o all'utilizzazione anticipata, la base imponibile è costituita dal solo valore dell'area e non comprende il valore del fabbricato in corso d'opera.

Massime di principio

• Per un immobile in corso di costruzione e accatastato in categoria F3, privo di rendita, l'imposta sul fabbricato normalmente decorre dall'ultimazione dei lavori o dall'eventuale utilizzazione anticipata effettivamente provata.
• Prima dell'ultimazione dei lavori, l'imposizione può riguardare soltanto l'area edificabile, calcolata sul suo valore autonomo, e non il prezzo complessivo pagato per un bene comprendente opere, strutture e impianti già realizzati.
• Il prezzo indicato nell'atto di acquisto non può essere automaticamente assunto come valore dell'area edificabile se comprende anche costi e componenti diversi dal terreno.
• La classificazione catastale F3 costituisce un elemento rilevante per dimostrare che l'unità è ancora in corso di costruzione e priva di rendita, ma occorre verificare anche l'effettivo stato dei lavori e l'eventuale utilizzazione dell'immobile.
• Un Comune non può estendere il presupposto dell'imposta mediante regolamento o mediante una valutazione automatica non coerente con la distinzione tra area edificabile, fabbricato in costruzione e fabbricato ultimato.