Cassazione Civile, Sentenza n. 12128/2020 del 22/06/2020

Esito

La controversia

L’acquirente aveva esercitato nel 1999 l’opzione per acquistare l’appartamento pubblico che conduceva in locazione e, entro il termine del 31 ottobre 2001, aveva manifestato la volontà di acquisto. Prima del rogito, l’ente aveva autorizzato uno scambio dell’alloggio con quello di un altro conduttore; nel luglio 2003 l’acquirente aveva quindi comprato l’immobile diverso, che conduceva in locazione al momento del trasferimento. Aveva poi chiesto, ai sensi dell’art. 1 del D.L. n. 41 del 2004, il rimborso della differenza di prezzo derivante dall’applicazione dei coefficienti di abbattimento. Il Tribunale di Parma aveva respinto le eccezioni di difetto di giurisdizione e di legittimazione passiva e accolto la domanda, ritenendo tempestiva l’opzione e autorizzato lo scambio prima della compravendita. La Corte d’appello di Bologna, con sentenza n. 415/2017, depositata il 16 febbraio 2017, aveva rigettato l’impugnazione dell’ente. L’INPS ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, esaminati congiuntamente: il primo denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1-4 del D.L. n. 41 del 2004, degli artt. 1-3 del D.M. 20 aprile 2005 e dell’art. 12 preleggi, sostenendo che il rimborso non potesse applicarsi al cambio di alloggio successivo all’avvio della cartolarizzazione e che non vi fosse, per il nuovo immobile, una manifestazione di volontà di acquisto anteriore al 31 dicembre 2001; il secondo denunciava vizio di motivazione per contraddittorietà e omesso esame di fatti decisivi, contestando la mancata adesione alle circolari ministeriali del 2004 che escludevano l’abbattimento in caso di cambio di alloggio.

La decisione

La Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, ritenendoli infondati. Ha stabilito che il rimborso previsto dall’art. 1 del D.L. n. 41 del 2004, attuato dal D.M. 20 aprile 2005, opera anche per gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore del decreto. Il cambio di alloggio autorizzato dall’ente tra l’esercizio tempestivo dell’opzione e il rogito non ha reso inefficace l’opzione originaria: in assenza di elementi che mostrino una diversa volontà delle parti, essa si è trasferita sul nuovo immobile, e lo scambio ha inciso soltanto sull’individuazione del bene da trasferire. Il rimborso va quindi calcolato con riferimento all’immobile effettivamente acquistato, considerando il suo valore di mercato al 31 ottobre 2001 e i coefficienti di abbattimento pertinenti. Le circolari ministeriali non vincolano l’interprete e non impediscono il rimborso nella fattispecie. L’INPS è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 2.500 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, euro 200 per esborsi e accessori di legge; la Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 3, comma 3, D.L. n. 351/2001, conv. in L. n. 410/2001

  il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, riconosce (al comma 3) ai conduttori di unità immobiliari residenziali il diritto all’opzione per l’acquisto, al prezzo determinato dai commi 7 e 8, che fanno riferimento al prezzo di mercato diminuito del 30%;

  La disposizione riconosce ai conduttori delle unità residenziali il diritto di opzione per l’acquisto al prezzo determinato secondo i criteri legali richiamati dalla Corte.

• art. 1, commi 1-3, D.L. n. 41/2004, conv. in L. n. 104/2004

  il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, conv. in L. n. 104 del 2004, stabilisce – per quanti abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31.10.2001 – che il prezzo di vendita “è determinato al momento dell’offerta di opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato al mese di ottobre 2001”;

  Per chi ha manifestato la volontà di acquistare entro il 31 ottobre 2001, il prezzo è determinato sulla base dei valori di mercato dell’ottobre 2001 e con le modalità che prevedono i coefficienti di abbattimento; il comma 3 estende la disciplina anche alle vendite anteriori all’entrata in vigore del decreto.

• artt. 1-3, D.M. 20 aprile 2005

  il D.M. 20 aprile 2005, del Ministero dell’Economia e delle Finanze, richiamata la normativa sopra illustrata, dispone, all’art. 1, che l’Ente gestore degli immobili “procede al rimborso del maggior prezzo corrisposto ai soggetti legittimati Li, i quali hanno acquistato prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004, con applicazione al prezzo corrisposto per l’acquisto dell’unità immobiliare del coefficiente aggregato di abbattimento”;

  Il decreto ministeriale dispone il rimborso del maggior prezzo corrisposto dai soggetti legittimati che abbiano acquistato prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004, applicando al prezzo pagato il coefficiente aggregato di abbattimento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle operazioni di cartolarizzazione di immobili pubblici, il rimborso del maggior prezzo previsto dall’art. 1 del D.L. n. 41 del 2004 può spettare anche per gli immobili venduti prima dell’entrata in vigore del decreto, quando ricorrono i presupposti della disciplina.
• Il cambio di alloggio autorizzato dall’ente concedente tra l’esercizio tempestivo dell’opzione e il rogito non preclude il rimborso, se non risulta che le parti abbiano considerato inefficace l’opzione originaria rispetto all’immobile subentrato. In tal caso l’opzione resta efficace e si riferisce al nuovo alloggio, mentre lo scambio rileva per individuare il bene trasferito.
• Quando il rimborso segue a un cambio autorizzato dell’immobile prima del trasferimento, il calcolo va riferito all’immobile effettivamente acquistato, considerando il suo valore di mercato al 31 ottobre 2001 e i coefficienti di abbattimento applicabili.
• Le circolari amministrative non sono vincolanti per il giudice nell’interpretazione della disciplina legislativa e regolamentare.

Come è indicizzato