Sentenza del 17/05/2019 n. 13366 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato per Cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sostenendo che fosse stata erroneamente ritenuta incongrua la base imponibile ICI di 258,23 euro al metro quadrato, fissata con delibera commissariale per i terreni edificabili situati nella zona omogenea B/3. Secondo il Comune, la contribuente non avrebbe fornito elementi sufficienti a dimostrare un valore venale inferiore. La Corte ha rilevato che la doglianza, pur formulata come violazione di legge, contestava in realtà una valutazione di fatto sulla concreta congruità del valore dei terreni.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Comune. È stata confermata, quindi, la decisione della CTR, secondo cui i terreni erano formalmente edificabili perché inclusi nel PRG, ma i vincoli e le limitazioni urbanistiche ne riducevano il concreto valore venale, rendendo non congrua la base imponibile di 258,23 euro al metro quadrato. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 1.700 euro oltre rimborso forfettario e accessori, nonché al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Per area fabbricabile [...] si intende "l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità".

  La presenza di vincoli o limitazioni urbanistiche non elimina necessariamente la natura edificabile dell'area, ma può incidere sul suo effettivo valore venale e, quindi, sulla base imponibile.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  Per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione.

  La base imponibile ICI deve corrispondere al valore venale effettivo dell'area, valutato considerando ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso, costi di adattamento e prezzi di mercato di aree analoghe.

• L. n. 446 del 1997, art. 59, comma 1, lett. g)

  Determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune.

  I valori predeterminati dal Comune hanno principalmente funzione di autolimitazione del potere di accertamento: il Comune deve considerarli congrui quando il contribuente dichiara un valore almeno pari a quello stabilito, ma tali valori non costituiscono necessariamente l’unica base imponibile obbligatoria.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Un terreno incluso negli strumenti urbanistici come edificabile resta normalmente soggetto al regime fiscale delle aree edificabili, anche se gravato da vincoli o limitazioni.
• I vincoli urbanistici non escludono automaticamente l’imponibilità, ma devono essere considerati nella determinazione del valore venale concreto e possono ridurre significativamente la base imponibile.
• I valori al metro quadrato deliberati dal Comune per zone omogenee costituiscono principalmente un parametro di riferimento e un limite all’attività di accertamento, non una prova assoluta del valore effettivo dell’area.
• Se il Comune applica un valore diverso o pretende un valore predeterminato nonostante vincoli rilevanti, il contribuente può contestarlo fornendo documentazione urbanistica, perizie, dati di mercato e ogni elemento utile a dimostrare il minor valore.
• La Cassazione non può riesaminare liberamente la valutazione concreta del valore dell’immobile compiuta dai giudici tributari di merito; una contestazione meramente fattuale, formulata come violazione di legge, può essere dichiarata inammissibile.