Cassazione Civile, Ordinanza n. 23126/2026 del 13/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui era stata attribuita a due unità immobiliari in Roma la categoria D/6, in luogo delle categorie C/1 e C/2 prospettate tramite procedura DOCFA. I contribuenti avevano impugnato l’atto e la Commissione tributaria provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso, attribuendo la categoria C/4. In appello, la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva rigettato sia l’appello principale dell’Agenzia delle Entrate sia quello incidentale dei contribuenti, confermando la categoria C/4 e la classe 2, valorizzando la mancanza di fine di lucro dell’associazione sportiva dilettantistica che utilizzava gli immobili in locazione. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione del r.d.l. n. 652 del 1939 e dell’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949, sul rilievo che la CTR aveva fondato il classamento sulla natura soggettiva dell’utilizzatore e sull’assenza di lucro, anziché sulla destinazione oggettiva del bene, sulla sua conformazione strutturale e sulla potenzialità funzionale e reddituale degli immobili.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l’unico motivo dell’Agenzia. Ha affermato che, in tema di classamento catastale, la categoria e la rendita devono essere determinate in base alla destinazione oggettiva dell’immobile, immanente alla sua struttura e alle sue caratteristiche tipologiche, non già in base all’utilizzazione concreta o alla qualifica soggettiva del proprietario o del conduttore. Poiché la sentenza impugnata aveva invece valorizzato decisivamente la natura non lucrativa dell’associazione che utilizzava i beni, la decisione è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame e regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• r.d.l. n. 652 del 1939

  Richiamato come base normativa del sistema catastale; il classamento deve essere ancorato a criteri oggettivi e alla destinazione ordinaria del bene.

• art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949

  la qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria... le loro varie categorie ossia le specie essenzialmente differentiper le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse

  La categoria catastale dipende dalle caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare e dalla sua destinazione ordinaria e permanente, non dall’uso soggettivo concreto.

• art. 61 d.P.R. n. 1142 del 1949

  il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito

  Il classamento richiede un accertamento della destinazione ordinaria e delle caratteristiche incidenti sul reddito dell’immobile, con riferimento alla situazione oggettiva del bene.

• art. 62 d.P.R. n. 1142 del 1949

  la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare

  La destinazione ordinaria va desunta dalle caratteristiche costruttive e dalle consuetudini locali, secondo un criterio oggettivo.

• art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale del vizio denunciato, per violazione o falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Nel classamento catastale rileva la destinazione oggettiva dell’immobile, determinata dalle sue caratteristiche strutturali e tipologiche, non l’uso contingente fatto dal soggetto che lo utilizza.
• La qualificazione soggettiva del proprietario o del conduttore, così come l’assenza di fine di lucro dell’attività esercitata nell’immobile, non sono di per sé decisive ai fini dell’attribuzione della categoria catastale.
• L’attività concretamente svolta nell’immobile può avere valore solo complementare o rafforzativo, ma non può sostituire l’accertamento della destinazione funzionale e produttiva del bene.
• Ai fini catastali, l’idoneità del bene a produrre reddito va riferita alla sua potenzialità funzionale oggettiva, purché compatibile con la disciplina urbanistica, e non al solo impiego effettivo in un determinato momento storico.

Come è indicizzato